固始縣城區(qū)及建制鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)土地級別與基準地價更新調整工作實施方案基本信息

固始縣人民政府辦公室

關于印發(fā)固始縣城區(qū)及建制鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)

土地級別與基準地價更新調整工作

實施方案的通知

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣直相關單位：

《固始縣城區(qū)及建制鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)土地級別與基準地價更新調整工作實施方案》已經縣政府同意，現印發(fā)給你們，請結合實際，認真貫徹落實。

固始縣人民政府辦公室

二○一二年四月二十四日

固始縣城區(qū)及建制鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)土地級別

與基準地價更新調整工作實施方案

一、工作任務

依據《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507--2001）和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508--2001）的要求，參照河南省國土資源2007年5月下發(fā)的《河南省城鎮(zhèn)土地級別與基準地價更新調整技術方案》，對固始縣城區(qū)和建制鎮(zhèn)區(qū)范圍內影響土地定級的社會、經濟、自然等因素進行調查評價，對固始縣城區(qū)和建制鎮(zhèn)區(qū)范圍內影響土地價格的因素、因子以及土地市場近期各類成交案例進行廣泛調查，填寫有關調查表格，采用地理信息系統(tǒng)的理論、方法和先進的技術手段，科學劃分城區(qū)土地級別，正確測算各級各類用地基準地價并建立基準地價修正體系，建立固始縣城區(qū)和建制鎮(zhèn)區(qū)土地級別與基準地價更新調整信息系統(tǒng)。為政府加強土地宏觀調控和地價管理，規(guī)范和完善土地市場，保護土地資源，最大限度地發(fā)揮土地經濟效益和社會效益提供有利支撐。

二、組織領導

固始縣土地級別與基準地價更新調整工作政策性強，技術要求高，時間緊、涉及面廣，協(xié)作單位多。為了加強領導和協(xié)調，決定成立固始縣土地級別與基準地價更新調整工作領導小組。領導小組的主要職責是：安排部署我縣基準地價更新工作，審查工作方案及技術方案，協(xié)調處理具體工作中遇到的重大問題，組織成果論證、聽證和驗收，協(xié)調縣財政局撥付工作經費。

領導小組下設辦公室，辦公室設在縣國土資源局。辦公室的主要職責是：審查確定固始縣土地級別與基準地價更新調整工作實施方案；通過邀標、招標等方式選擇一家資深的基準地價評估技術協(xié)作單位；組建外業(yè)調查隊伍，完成外業(yè)調查和有關資料的收集工作；組織有關專家進行土地定級估價各因素、因子的權重確定；定期召開例會研究工作中的重要問題。

辦公室下設技術指導組，技術指導組由縣國土資源局技術人員組成。技術指導組的主要職責是：負責制定工作方案和外業(yè)調查技術方案；現場檢查指導外業(yè)資料收集與調查，整理與匯總；解決工作中遇到的技術問題等。

三、更新調整的范圍和順序

（1）本次基準地價更新調整的區(qū)域范圍

1、按照固始縣土地利用總體規(guī)劃（2006--2020）所確定的規(guī)劃區(qū)域：東至：史河西岸；西至：番城辦事處街道大棚村、秀水街道辦事處岳橋等村；南至：汪棚鎮(zhèn)郭崗村、大皮等村；北至：番國大道北側已建設區(qū)域，區(qū)域總面積約為50平方公里。

2、15個建制鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)

（2）、本次基準地價更新調整的順序

2012年3月---11月開展縣城規(guī)劃區(qū)土地級別與基準地價更新調整；第二步進行建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)基準地價的修定和更新調整。在人力、物力滿足工作需要時，縣城和建制鎮(zhèn)可同時進行。

四、技術路線

本次基準地價更新調整的技術路線是以《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507--2001）和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508--2001）為依據，參照河南省國土資源廳《河南省城鎮(zhèn)土地級別與基準地價更新調整技術方案》，以固始縣政府2009年6月公布實施的基準地價成果為基礎，結合固始縣城區(qū)實際情況，按照商服、住宅、工礦倉儲、公共管理與公共服務、交通運輸、水利設施、特殊用地、綜合（劃撥）等用途劃分土地級別，在土地定級的基礎上，以土地收益為依據，以市場交易地價資料為參考，合理測算各用途各級別基準地價。根據各建制鎮(zhèn)實際情況，合理劃分和測算各建制鎮(zhèn)商服、住宅、工礦倉儲、綜合（劃撥）等用途的土地級別和基準地價。

五、進度安排

2012年3月完成機構組建、工作方案制定、制作工作底圖；

2012年4月完成技術協(xié)作單位的招標工作、完成外業(yè)調查人員的業(yè)務培訓工作，制作各類調查表格；

2012年5月—6月完成土地定級資料的調查收集、工作底圖標注；土地估價的外業(yè)樣點調查及工作底圖標注；

2012年7月-8月技術協(xié)作單位初步完成內業(yè)測算處理及圖件繪制工作；

2012年9月征求縣直相關部門對初步測算成果的意見；

2012年10月申請市國土資源局專家組對測算成果進行評審；

2012年11月由縣政府公布實施本次基準地價更新成果；

六、工作要求

本次基準地價更新調整工作分為外業(yè)調查和內業(yè)處理兩大部分。內業(yè)處理工作主要由項目技術協(xié)作單位承擔，主

要負責進行外業(yè)調查培訓和技術指導，完成內業(yè)數據的測算、圖件編繪、技術報告編寫等技術性工作。

外業(yè)調查工作以技術協(xié)作單位為主，由縣國土資源局地價評估負責協(xié)助協(xié)調完成。負責土地估價方面的外業(yè)調查、樣點表格填寫、相關圖件標注等及承擔有關綜合類資料和土地定級資料的收集、整理、標注等。

外業(yè)調查工作一定要精心組織，合理安排、明確分工、責任到人，充分發(fā)揮每個人的主觀能動性，采用正面調查與側面詢問相結合的方法，確保調查的資料真實、可靠、完整、有效；樣點分布圖統(tǒng)一用彩筆標注，要求標注清晰，不遺漏；

七、提交成果

本次土地級別與基準地價更新調整工作，需要提交文字成果、圖件成果、計算機成果。具體如下：

（一）文字成果

1、固始縣城區(qū)和建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地級別與基準地價更新調整工作報告；

2、固始縣城區(qū)和建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地級別與基準地價更新調整技術報告；

（二）計算機成果

1、上述成果的電子光盤；

2、固始縣城區(qū)和建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)各類建設用地基準地價圖（若干張）；

八、經費籌措及使用

本次土地級別與基準地價更新調整工作，技術含量和要求更高，工作范圍更大，數據處理、文件匯編、計算機成果量大，需投入大量人力、物力、財力。為保證工作的順利進行，縣國土資源局負責編制經費預算報縣政府審定，積極聯(lián)系縣財政局及時、足額撥付工作經費。

工作經費應主要用于：工作方案和技術方案的制訂，專家咨詢會議的召開，技術培訓，外業(yè)調查，內業(yè)技術服務，成果整理及圖件編繪，報告印刷，成果論證、聽證，成果驗收等。

前言第1章 概述 1.1　城鎮(zhèn)土地級別調整與基準地價更新的概念 1.2　城鎮(zhèn)土地級別調整與基準地價更新的目的和意義 1.3　城鎮(zhèn)土地級別調整與基準地價更新的原則和依據 1.4　城鎮(zhèn)土地級別調整與基準地價更新的工作內容 1.5　城鎮(zhèn)土地級別調整與基準地價更新的工作程序第2章 基礎數據獲取與處理 2.1　基礎數據調查與收集 2.2　圖形數據處理 2.3　統(tǒng)計資料處理 2.4　研究區(qū)概況第3章 城區(qū)土地級別調整 3.1　城區(qū)土地級別調整的技術與方法 3.2　城區(qū)土地定級因素選擇、權重確定與資料調查 3.3　城區(qū)土地定級分值計算 3.4　城區(qū)土地定級單元劃分與單元分值計算 3.5　城區(qū)土地級別劃分第4章 城區(qū)土地基準地價更新 4.1　城區(qū)基準地價內涵與相關參數界定 4.2　城區(qū)基準地價更新評估 4.3　城區(qū)基準地價修正系數體系第5章 鎮(zhèn)駐地土地定級與估價 5.1　鎮(zhèn)駐地土地定級與估價的技術與方法 5.2　鎮(zhèn)駐地土地定級因素確定與資料獲取 5.3　鎮(zhèn)駐地土地定級因素因子計算 5.4　鎮(zhèn)駐地土地級別的確定及驗算 5.5　鎮(zhèn)駐地基準地價評估 5.6　鎮(zhèn)駐地基準地價修正體系第6章 城鎮(zhèn)土地基準地價平衡 6.1　城鎮(zhèn)土地基準地價平衡的技術與方法 6.2　城鎮(zhèn)土地分等 6.3　城鎮(zhèn)基準地價平衡第7章 城鎮(zhèn)土地級別調整與基準地價更新成果分析與應用 7.1　土地級別調整與基準地價更新獲得的主要成果 7.2 城鎮(zhèn)土地級別調整與基準地價更新成果基本特點 7.3　城鎮(zhèn)土地級別調整與基準地價更新成果比較分析 7.4　城鎮(zhèn)土地級別調整與基準地價更新成果應用 7.5　基準地價應用過程中需要注意的問題參考文獻附錄A　城區(qū)土地定級因素確定與權重調查函(第一輪)附錄B　城鎮(zhèn)基準地價更新資料實地調查函附錄C　城鎮(zhèn)土地分等因素確定與權重調查函(第一輪)附錄D　國土資源聽證會參考文書

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《城鎮(zhèn)土地級別調整與基準地價更新研究》作者進行了小城鎮(zhèn)土地級別調整與基準地價更新方面的學習和研究，并在山東省沂南縣進行了案例應用?！冻擎?zhèn)土地級別調整與基準地價更新研究》內容包括：城鎮(zhèn)土地級別調整與基準地價更新的概念、目的、意義、原則、依據、工作內容和程序等；敘述在城鎮(zhèn)土地定級與估價中所需要收集的資料和數據，并介紹了研究區(qū)的基本概況；以沂南縣為例，詳細論述了城區(qū)土地級別調整、城區(qū)土地基準地價更新、鎮(zhèn)駐地土地定級與估價、城鎮(zhèn)土地基準地價平衡的研究內容、研究方法、研究步驟和所獲得的研究結果；闡述了沂南縣城鎮(zhèn)土地級別調整與基準地價更新的相關成果及其應用過程中所需要注意的問題。

《城鎮(zhèn)土地級別調整與基準地價更新研究》以典型城鎮(zhèn)為例，在概述城鎮(zhèn)土地級別調整與基準地價更新基礎知識的基礎上，系統(tǒng)論述了城區(qū)土地級別調整、城區(qū)土地基準地價更新、鎮(zhèn)駐地土地定級與估價、城鎮(zhèn)土地基準地價平衡的研究內容、研究方法、研究步驟和所獲得的研究成果等。

項目采用了分類定級的方法，對臨沂市城區(qū)土地級別進行了全部更新，評價范圍為445.88km2，采取綜合定級的方法，對三區(qū)建制鎮(zhèn)駐地土地級別進行了局部更新。本輪臨沂市城區(qū)基準地價更新中進行了如下的探討：在土地定級的基礎上劃分地價均質區(qū)域，成果表達為區(qū)片地價；在工業(yè)用地基準地價更新中引入“工業(yè)控制區(qū)”概念；針對商業(yè)用地和住宅用地增加了樓面地價的表達方式；在基準地價應用的過程中創(chuàng)造性的增加了網格地價的表現形式；將與城區(qū)基準地價評價范圍相連或距離較近且受城區(qū)影響較大的建制鎮(zhèn)駐地劃為城區(qū)外延建制鎮(zhèn)，參考相鄰城區(qū)末級地基準地價體系設定城區(qū)外延建制鎮(zhèn)駐地基準地價體系。 2100433B