購房納稅證明

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六十秒讀懂專題：在美國，房產(chǎn)稅按照“市場與政府估價(jià)的最低值”征收，加州允許在房價(jià)下跌時(shí)重新估價(jià)來臨時(shí)降低征稅額。為避免購買便宜房子而逃稅，購房者只要證明是合理購買而非從親戚手中廉價(jià)購得即可。而在中國則完全相反，稅務(wù)部門嚴(yán)禁透露二手房評估值，漠視納稅人提供的交易真實(shí)性的證據(jù)，讓購房者成為“冤大頭”。

1.為保障房產(chǎn)價(jià)格評定公正，美國房地產(chǎn)評估師由居民公選;同時(shí)，房產(chǎn)稅征收也取“市場與政府估價(jià)”中的最低值

由于與房貸、房產(chǎn)稅掛鉤，房產(chǎn)估值是購房中非常重要的環(huán)節(jié)。在美國，為了保障房屋價(jià)格評定上能夠公平公正，房地產(chǎn)評估師都是由居民公選出來。評估師一般會采用銷售對比方法，即比較近6個月內(nèi)三四個在附近已售房屋的價(jià)格，根據(jù)地塊大小、房屋大小、房型、房齡、房屋設(shè)施等進(jìn)行調(diào)整出市場公平價(jià)。

在美國，大部分州都是按照房產(chǎn)的市值征稅，許多州對評估價(jià)值的上漲在限定，如紐約州規(guī)定，居民住宅的評估價(jià)值每年上漲幅度不能超過6%，5年內(nèi)累計(jì)不能超過20%，商用房地產(chǎn)的評估價(jià)值5年內(nèi)保持不變。加州則規(guī)定房產(chǎn)評估征稅價(jià)值的增加每年不可超過2%，此法案還允許在房產(chǎn)價(jià)值下跌時(shí)重新估價(jià)暫時(shí)降低其征稅的法定價(jià)值。用房產(chǎn)市場價(jià)值與根據(jù)法定每年最高漲幅調(diào)整后的基礎(chǔ)價(jià)值的最低值，作為征稅的法定價(jià)值。

2.中國恰恰相反，稅務(wù)機(jī)關(guān)設(shè)立房屋最低交易指導(dǎo)價(jià)，將成交價(jià)與指導(dǎo)價(jià)中的最高值作為計(jì)稅依據(jù)

而在中國，二手房交易納稅評估系統(tǒng)在實(shí)際稅收征管中稅務(wù)機(jī)關(guān)通過技術(shù)手段，確定一個房屋成交價(jià)的最低標(biāo)準(zhǔn)，如果買賣合同上的價(jià)格等于或高于系統(tǒng)納稅額的話，就能通過;如果交易價(jià)格偏低的，稅務(wù)系統(tǒng)就有權(quán)進(jìn)行評估，按照系統(tǒng)評估的進(jìn)行交稅。

2013年1月份，青島實(shí)施二手房納稅評估系統(tǒng)后，二手房交易中申報(bào)成交價(jià)格低于系統(tǒng)最低交易低價(jià)且無正當(dāng)理由的，應(yīng)按不低于最低交易價(jià)格進(jìn)行納稅申報(bào)，并繳納稅款。也就是說，購房者的合同成交價(jià)與官方規(guī)定的最低交易指導(dǎo)價(jià)哪個價(jià)高，購房者就要按照哪個價(jià)格納稅。

3.為防止房產(chǎn)估價(jià)高于購房價(jià)造成購房者多繳稅，美國購房者可上訴至估價(jià)委員會，只需提供類似成交案例，證明房價(jià)是合理市場價(jià)格即可

為了避免購房者買到便宜的房子而多繳稅款造成損失，在寄出房產(chǎn)稅單之前幾個月，估價(jià)委員會會將房產(chǎn)評估價(jià)值告知納稅人，以便讓房主心中有數(shù)。如果房產(chǎn)地稅估價(jià)都高于購房者的買價(jià)，購房者可以根據(jù)買房價(jià)格上訴到估價(jià)委員會(The Assessor's Board)，以便調(diào)整房產(chǎn)納稅估價(jià)。購房者可提供在1月1日左右最晚不超過3月31日的兩筆類似的房產(chǎn)買賣資訊來證明購房價(jià)格是合理市場價(jià)格(Fair market Value)而不是從親戚手上廉價(jià)購得。

而在本文案例中，鹽城房產(chǎn)中介資深人士分析，楊先生購買的229平米房產(chǎn)，以鹽城整體房價(jià)每平米在五千元左右計(jì)算，95萬元成交屬合理價(jià)格區(qū)間。但當(dāng)事人仍舊未逃脫按照官方指定高價(jià)來納稅的厄運(yùn)。

4.即使親友轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)，美國也有詳細(xì)的優(yōu)惠條款。父母和子女間及從祖父母到孫子女間的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移可免除重新估價(jià)，還可對不超過100萬美元的其他房產(chǎn)申請免除重新估價(jià)

在加州，對在父母和子女之間以及從祖父母到孫子女之間的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移提供了財(cái)產(chǎn)稅的優(yōu)惠，將使財(cái)產(chǎn)更容易的被保留在一個家族中。從父母到子女或從子女到父母之間以及從祖父母到孫子女之間以出售、贈與或繼承方式轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)將可以申請免除重新估價(jià)。除了對主要住所的稅款優(yōu)惠以外，可以對價(jià)值不超過一百萬美元的其他不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移申請免除重新估價(jià)。這一百萬美元的免除額度分別適用于每一個合格的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移人。一個兩百萬美元的限額適用于一對合格夫婦的共有不動產(chǎn)。

5.在美國，私人房產(chǎn)公開資料十分詳細(xì)，每處房產(chǎn)的評估價(jià)值、房屋交易價(jià)格都是可自由查詢，使購房者清楚房屋估值從而避免購房損失

在美國，每處房地產(chǎn)的評估價(jià)值、房屋交易價(jià)格都公開透是可以自由查詢的，可以讓購房者十分清楚的了解所購房產(chǎn)的估值。每處房地產(chǎn)交易后90天內(nèi)，房主都必須到有關(guān)部門就買方、賣方和成交價(jià)等內(nèi)容進(jìn)行依法登記，政府評估辦公室還派出工作人員現(xiàn)場查看、記錄原房主在房屋出售前對房子內(nèi)外修繕裝修的情況，這是以后調(diào)整房屋評估價(jià)值的重要依據(jù)。

而且在美國，私人房產(chǎn)所公開的資料十分詳細(xì)。一旦知道了房屋的地址，就可以了解這幢房屋的價(jià)值以及市場評估價(jià)格。除此以外，如果房產(chǎn)網(wǎng)站的信息不夠全面，用戶還可以到各地方政府的網(wǎng)站上，查詢了解具體街區(qū)和未知的房屋信息。例如，紐約市政府網(wǎng)站中的“房產(chǎn)信息”頁面就能夠明確的標(biāo)注出，政府提供了與該區(qū)房產(chǎn)有關(guān)的“房屋賬戶歷史、賬單與評估、數(shù)字稅收地圖、豁免與減免信息”等等。

6.中國則嚴(yán)禁以任何理由、任何方式向納稅人及其代理人公開或透露存量房評估值，讓購房者無法知曉房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，承擔(dān)更多的房產(chǎn)稅費(fèi)

而2013年12月，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》，要求全國地稅機(jī)關(guān)健全存量房評估工作制度、完善評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格評估值管理，其中明確提出：要逐步縮小評估值與市場價(jià)格之間的差距，在條件允許時(shí)應(yīng)取消下浮比例。自2015年1月1日起，各地下浮比例不得超過10%。國家稅務(wù)總局特別強(qiáng)調(diào)，除征管工作需要外，嚴(yán)禁以任何理由、任何方式向納稅人及其代理人公開或透露存量房評估值。而這無疑讓房產(chǎn)交易的買賣雙方都無法了解房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，偏離正常價(jià)值的成交價(jià)格都會讓購房者承擔(dān)更多的稅費(fèi)，讓購房者成冤大頭。

7.中國二手房交易納稅評估系統(tǒng)名為“防漏稅”，實(shí)為“創(chuàng)收”，2013年青島全市覆蓋二手房交易評估系統(tǒng)，二手房稅收16億，增收1倍

2012年，國家稅務(wù)總局局長肖捷曾表示，各地上調(diào)二手房交易計(jì)稅價(jià)格，是為了遏制二手房交易通過“陰陽合同”造成了國家稅款的流失的現(xiàn)象。 但在實(shí)際稅收征管中稅務(wù)機(jī)關(guān)通過技術(shù)手段，確定一個房屋成交價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，但稅務(wù)局漠視納稅人提交的交易真實(shí)性的證據(jù)，只顧自己的標(biāo)準(zhǔn)征稅，無疑是“雁過拔毛”。

二手房交易納稅評估系統(tǒng)的增稅效果顯著。2014年7月，南京房價(jià)下跌，房屋評估系統(tǒng)卻調(diào)高了房屋評估價(jià)，導(dǎo)致二手房交易的稅費(fèi)不降反增。2013年，青島在全市范圍內(nèi)全面覆蓋存量房交易評估系統(tǒng)，全面組織二手房稅收16億元，一年增收8億，增長1倍。

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