房屋租賃價(jià)格指數(shù)

房屋租賃價(jià)格指數(shù)樣本選擇

由于時(shí)間和人力的限制，在編制房屋租賃價(jià)格指數(shù)時(shí)不可能調(diào)查所有城市的房地產(chǎn)信息，只能選取一些樣點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查。為保證調(diào)查精度，宜采取總體調(diào)查和抽樣調(diào)查、跟蹤調(diào)查相結(jié)合的方式，以保證指數(shù)樣本的可比性，降低抽樣的誤差率，提高指數(shù)測算的可信度樣本的選擇應(yīng)具有以下條件：

1、充分性。即樣本容量應(yīng)足夠大 樣本容量太小，不能反映總體的性質(zhì)。房屋租賃價(jià)格指數(shù)的編制，應(yīng)按房屋檔次（高檔、中檔、低檔）、房屋區(qū)位（一般以地段等級來劃分）、房屋結(jié)構(gòu)（鋼混、磚混，磚木較少可忽略不計(jì)）、房屋環(huán)境（物業(yè)管理、公建配套、景觀環(huán)境、便捷程度等），選取幾百個(gè)乃至上千個(gè)房屋代表項(xiàng)目作為調(diào)查樣本，才能使指數(shù)較準(zhǔn)確地反映房屋租賃價(jià)格的變動水平

2、代表性。即要求樣本能充分反映總體的性質(zhì)，所選擇樣本要與所代表的實(shí)際項(xiàng)目在性質(zhì)上保持一致，而各樣本項(xiàng)目之間在性質(zhì)上應(yīng)有較大差異 編制房屋租賃價(jià)格，應(yīng)按上述分類指標(biāo)，使類內(nèi)同質(zhì)、類外異質(zhì)，然后在各類中選擇能代表租賃價(jià)格變化趨勢的房屋作為代表性樣本。

房屋租賃價(jià)格指數(shù)基期確定

基期的選擇一般由編制指數(shù)的預(yù)期目的和用途決定?；诘倪x擇，應(yīng)選擇一個(gè)正常時(shí)期或具有一定意義的轉(zhuǎn)折時(shí)期，非正常的波動時(shí)期不能作為基期。

房屋租賃價(jià)格指數(shù)價(jià)格測算

當(dāng)不能直接地獲取所跟蹤樣本的信息時(shí)，可根據(jù)相類似項(xiàng)目信息進(jìn)行測算和修正 市場比較法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時(shí)首選的一種方法。廣開信息渠道，可查閱有關(guān)報(bào)刊中租賃信息，收集房地產(chǎn)交易展示會資料，了解房地產(chǎn)中介租售行情等。在調(diào)查房地產(chǎn)租賃市場交易實(shí)例時(shí)，不僅應(yīng)了解交易實(shí)例的價(jià)格及房地產(chǎn)狀況，如坐落、面積、結(jié)構(gòu)、交通條件等，還應(yīng)記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方市場比較時(shí)不可或缺的比較項(xiàng)目。只有全面、準(zhǔn)確地選取適時(shí)的可比實(shí)例及其實(shí)例比較項(xiàng)目，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正，才可能得出反映公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)對象特點(diǎn)的租賃價(jià)格。

房屋租賃價(jià)格指數(shù)指數(shù)計(jì)算

國外研究房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)比較流行的理論有特征價(jià)格指數(shù)模型（Hedonic）等。

特征價(jià)格指數(shù)模型是常用的一種模型。其原理為：

假設(shè)房地產(chǎn)的價(jià)格受需求、區(qū)位、環(huán)境和房地產(chǎn)本身的質(zhì)量等諸多因素的綜合影響而形成的，用函數(shù)可表示為：

其中：P表示房地產(chǎn)價(jià)格；

q表示房地產(chǎn)的需求量；

c 表示影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他特征因素（f=1．2?．n）

對函數(shù)式的兩端關(guān)于各個(gè)特征變量分別求偏導(dǎo)，得到特征因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響幅度，并假定這種影響關(guān)系在一定時(shí)期內(nèi)固定不變。這樣，使用非同質(zhì)房地產(chǎn)的基期價(jià)格與報(bào)告期價(jià)格進(jìn)行比較，從價(jià)格的變動中逐項(xiàng)剔除特征因素的影響，最后剩下的便是純粹由供求關(guān)系所引起的價(jià)格變動了，計(jì)算出來的價(jià)格指數(shù)就是Hedonic價(jià)格指數(shù)。

國內(nèi)研究房地產(chǎn)指數(shù)的方法主要有簡單指數(shù)和加權(quán)指數(shù)兩種，常用的是加權(quán)算術(shù)平均法。

房屋租賃價(jià)格指數(shù)，是一套反映城市房屋價(jià)格變化軌跡和發(fā)展趨勢的指標(biāo)體系。它的建立對于解決房屋租賃信息零散、失真和信息的不對稱問題，活躍房地產(chǎn)租賃市場和其他相關(guān)市場，規(guī)范房屋管理行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長都具有重要意義。

建立房屋租賃價(jià)格指數(shù)是人們了解房屋租賃市場、選擇合適的租賃房屋房屋的信息渠道。指數(shù)的反映是及時(shí)的，具有很強(qiáng)的時(shí)效性。指數(shù)中反映的不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同居住環(huán)境的房屋價(jià)格，方便人們根據(jù)自己的居住習(xí)慣、房屋消費(fèi)能力、居住時(shí)間等情況作出自己的租賃選擇。指數(shù)曲線和指數(shù)分析所表示的房屋租賃價(jià)格的變化態(tài)勢能夠?yàn)槿藗冋{(diào)整房屋方式、確定適時(shí)的租賃時(shí)機(jī)提供參考依據(jù)。

建立房屋租賃價(jià)格指數(shù)是房屋投資者和評估、咨詢等機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資決策、中介咨詢的權(quán)威借鑒。指數(shù)系統(tǒng)設(shè)計(jì)具有開發(fā)性特點(diǎn)，反映內(nèi)容是科學(xué)的 指數(shù)描述房屋租賃市場的變化狀況和未來一段時(shí)期的價(jià)格走勢，對房屋投資者進(jìn)行投資項(xiàng)目測算和評估有較高的參考價(jià)值。在指數(shù)所需信息的收集和處理過程中，及時(shí)和外界進(jìn)行信息的交換，有利于房地產(chǎn)中介評估、咨詢機(jī)構(gòu)對房屋租賃市場作出評價(jià)和判斷。

建立房屋租賃價(jià)格指數(shù)是房屋行政管理市場化、規(guī)范化的需要。中國經(jīng)濟(jì)市場化的步伐將進(jìn)一步加快。了解市場、服務(wù)市場、規(guī)范市場、活躍市場、發(fā)展市場成為行政管理工作的重要職責(zé)。房屋租賃價(jià)格指數(shù)不僅能夠反映市場的現(xiàn)時(shí)情況，而且能夠預(yù)測未來的變化走向，為房屋行政管理實(shí)施市場監(jiān)控、政策調(diào)控服務(wù)。

房屋租賃價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)房屋租賃價(jià)格總水平變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。

房地產(chǎn)租賃價(jià)格是指房屋所有人出租房屋使用權(quán)所取得租金的價(jià)格。

房屋租賃指以支付租金形式取得房屋使用權(quán)。它包括住宅租賃、辦公用房租賃 、商業(yè)用房租賃、廠房倉庫租賃部分和旅館飯店客房租賃五部分。

2018年7月17日，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會、上海中估聯(lián)信息科技有限公司、上海師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心和上海房屋租賃專業(yè)委員會聯(lián)合組成的上海住房租賃價(jià)格指數(shù)監(jiān)測辦公室共同發(fā)布《2018年上半年上海市住房租賃市場發(fā)展報(bào)告》。該報(bào)告構(gòu)建了全市、環(huán)線、區(qū)域、板塊，小區(qū)等四個(gè)系列的租賃價(jià)格指數(shù)。2018年的報(bào)告運(yùn)用大數(shù)據(jù)手段，采集了滬上五大主流房產(chǎn)中介企業(yè)和房屋租賃企業(yè)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，涵蓋了上海全年成交租賃住房樣本約15萬套、900萬平方米左右。

報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，上海市住房租賃市場成交與價(jià)格均呈現(xiàn)增長勢頭，租賃市場供求總體平衡；上半年全市住房租售比平均為1.44%，比2017年租售比提高0.01個(gè)百分點(diǎn)，住房更多回歸居住功能，房地產(chǎn)市場長效調(diào)控效果逐步顯化。

以2018年上半年租金走勢來看，2018年上半年住房租賃價(jià)格總體呈現(xiàn)上漲趨勢，累計(jì)上漲2.7%。具體表現(xiàn)為：2018年上半年連續(xù)兩個(gè)季度租金指數(shù)呈現(xiàn)上漲趨勢，指數(shù)達(dá)到了1006，超過了基準(zhǔn)期的租賃價(jià)格指數(shù)6個(gè)點(diǎn)，其中第1季度租賃指數(shù)為996，環(huán)比上漲1.7%；第2季度為1006，環(huán)比上漲1.0%。2018年上半年度租賃市場在經(jīng)歷第1季的上漲調(diào)整后，受季節(jié)性因素影響，第2季度住房租賃價(jià)格延續(xù)了第1季的上漲趨勢。

北部灣價(jià)格指數(shù)是一系列大宗商品價(jià)格指數(shù)的總稱，前期主要包括煤炭、鐵礦、錳礦、硫磺和豆粕價(jià)格指數(shù)。

1、煤炭價(jià)格指數(shù)

標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格品：5500大卡進(jìn)口動力煤

價(jià)格類型：庫提價(jià)

權(quán)重因素：港口吞吐量、企業(yè)成交量、年度貿(mào)易量、庫存量

2、鐵礦價(jià)格指數(shù)

標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格品：進(jìn)口礦62品位

價(jià)格類型：庫提價(jià)

權(quán)重因素：港口吞吐量、企業(yè)成交量、年度貿(mào)易量、庫存量

3、錳礦價(jià)格指數(shù)

標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格品：澳塊46品位

價(jià)格類型：車板價(jià)

權(quán)重因素：港口吞吐量、企業(yè)成交量、年度貿(mào)易量、庫存量

4、硫磺價(jià)格指數(shù)

標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格品：進(jìn)口顆?；?

價(jià)格類型：車板價(jià)

權(quán)重因素：港口吞吐量、企業(yè)成交量、年度貿(mào)易量、庫存量

5、豆粕價(jià)格指數(shù)

標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格品：蛋白43%

價(jià)格類型：出廠價(jià)

權(quán)重因素：港口吞吐量、企業(yè)成交量、年度貿(mào)易量、庫存量

礦渣微粉價(jià)格指數(shù)采取三級權(quán)重：省市權(quán)重、地級行政區(qū)權(quán)重以及品牌權(quán)重。省市權(quán)重根據(jù)各省市生鐵、水泥、混凝土產(chǎn)量，及固定資產(chǎn)投資進(jìn)行權(quán)重計(jì)算，地級行政區(qū)權(quán)重根據(jù)各地級行政區(qū)固定資產(chǎn)投資額進(jìn)行權(quán)重計(jì)算。品牌權(quán)重按照對應(yīng)的生產(chǎn)線產(chǎn)能進(jìn)行權(quán)重計(jì)算。

全國礦渣微粉價(jià)格指數(shù)的計(jì)算過程分成三步：

礦粉價(jià)格指數(shù)a

根據(jù)品牌權(quán)重與品牌產(chǎn)品價(jià)格加權(quán)計(jì)算各地級行政區(qū)礦渣微粉平均價(jià)格；

礦粉價(jià)格指數(shù)b

根據(jù)各地級行政區(qū)權(quán)重及平均價(jià)格加權(quán)計(jì)算各省市礦渣微粉平均價(jià)格；

礦粉價(jià)格指數(shù)c

根據(jù)各省市權(quán)重和平均價(jià)格加權(quán)計(jì)算全國礦渣微粉價(jià)格指數(shù)。在計(jì)算指數(shù)時(shí)采用的基本數(shù)學(xué)模型是鏈?zhǔn)嚼瞎剑篜=∑pi(1)wi(1) /∑pi(0)wi(1)，wi(1)為基期地級行政區(qū)權(quán)重值，pi(1)與pi(0)分別為報(bào)告期與基期的各地級行政區(qū)的礦渣微粉平均價(jià)格。

這里的地級行政區(qū)權(quán)重值wi(1)會因地級行政區(qū)在固定資產(chǎn)投資額變化而做調(diào)整，調(diào)整周期為一年。