房地產(chǎn)咨詢工具箱

第1章　戰(zhàn)略管理咨詢工具

1.1　環(huán)境分析

1.1.1　宏觀環(huán)境分析工具

1.1.2　產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析工具

1.2　戰(zhàn)略分析

1.2.1　戰(zhàn)略選擇工具

1.2.2　戰(zhàn)略評(píng)價(jià)工具

第2章　市場(chǎng)調(diào)研咨詢工具

2.1　市場(chǎng)調(diào)研

2.1.1　市場(chǎng)調(diào)研工具

2.1.2　市場(chǎng)調(diào)研方案

2.2　市場(chǎng)分析

2.2.1　市場(chǎng)分析工具

2.2.2　消費(fèi)者分析工具

2.2.3　競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析工具

2.2.4　市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告

2.3　市場(chǎng)規(guī)劃

2.3.1　市場(chǎng)預(yù)測(cè)工具

2.3.2　市場(chǎng)規(guī)劃書

第3章　組織設(shè)計(jì)咨詢工具

3.1　組織診斷分析

3.1.1　組織診斷工具

3.1.2　組織分析工具

3.2　組織設(shè)計(jì)

3.2.1　組織設(shè)計(jì)要素

3.2.2　組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

3.2.3　組織結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)

第4章　部門職能設(shè)計(jì)咨詢工具

4.1　職能分解

4.1.1　編制職能分解表

4.1.2　部門三級(jí)職能劃分

4.2　各部門職能分解

4.2.1　投資開發(fā)部

4.2.2　市場(chǎng)部

4.2.3　銷售部

4.2.4　財(cái)務(wù)部

4.2.5　造價(jià)部

4.2.6　質(zhì)量部

4.2.7　材設(shè)部

4.2.8　技術(shù)部

4.2.9　工程部

4.2.10　行政部

4.2.11　人力資源部

第5章　部門目標(biāo)管理咨詢工具

5.1　高層目標(biāo)分解

5.1.1　運(yùn)營(yíng)總監(jiān)目標(biāo)分解表

5.1.2　營(yíng)銷總監(jiān)目標(biāo)分解表

5.1.3　工程總監(jiān)目標(biāo)分解表

5.1.4　采購(gòu)總監(jiān)目標(biāo)分解表

5.1.5　財(cái)務(wù)總監(jiān)目標(biāo)分解表

5.1.6　行政總監(jiān)目標(biāo)分解表

5.2　各部門目標(biāo)分解

5.2.1　投資開發(fā)部目標(biāo)分解表

5.2.2　市場(chǎng)部目標(biāo)分解表

5.2.3　銷售部目標(biāo)分解表

5.2.4　財(cái)務(wù)部目標(biāo)分解表

5.2.5　造價(jià)部目標(biāo)分解表

5.2.6　質(zhì)量部目標(biāo)分解表

5.2.7　材設(shè)部目標(biāo)分解表

5.2.8　技術(shù)部目標(biāo)分解表

5.2.9　工程部目標(biāo)分解表

5.2.10　行政部目標(biāo)分解表

5.2.11　人力資源部目標(biāo)分解表

第6章　崗位分析與職位說(shuō)明書咨詢工具

6.1　崗位分析咨詢工具

6.1.1　崗位分析工具

6.1.2　崗位評(píng)價(jià)工具

6.2　各部門崗位評(píng)價(jià)表

6.2.1　投資開發(fā)部崗位評(píng)價(jià)表

6.2.2　市場(chǎng)部崗位評(píng)價(jià)表

6.2.3　銷售部崗位評(píng)價(jià)表

6.2.4　財(cái)務(wù)部崗位評(píng)價(jià)表

6.2.5　造價(jià)部崗位評(píng)價(jià)表

6.2.6　質(zhì)量部崗位評(píng)價(jià)表

6.2.7　材設(shè)部崗位評(píng)價(jià)表

6.2.8　技術(shù)部崗位評(píng)價(jià)表

6.2.9　工程部崗位評(píng)價(jià)表

6.2.10　行政部崗位評(píng)價(jià)表

6.2.11　人力資源部崗位評(píng)價(jià)表

6.3　各部門職位說(shuō)明書

6.3.1　投資開發(fā)部職位說(shuō)明書

6.3.2　市場(chǎng)部職位說(shuō)明書

6.3.3　銷售部職位說(shuō)明書

6.3.4　財(cái)務(wù)部職位說(shuō)明書

6.3.5　造價(jià)部職位說(shuō)明書

6.3.6　質(zhì)量部職位說(shuō)明書

6.3.7　材設(shè)部職位說(shuō)明書

6.3.8　技術(shù)部職位說(shuō)明書

6.3.9　工程部職位說(shuō)明書

6.3.10　行政部職位說(shuō)明書

6.3.11　人力資源部職位說(shuō)明書

第7章　績(jī)效考核設(shè)計(jì)咨詢工具

7.1　績(jī)效與考核工具

7.1.1　績(jī)效考核方法

7.1.2　績(jī)效分析工具

7.2　各部門績(jī)效考核表

7.2.1　投資開發(fā)部績(jī)效考核表

7.2.2　市場(chǎng)部績(jī)效考核表

7.2.3　銷售部績(jī)效考核表

7.2.4　財(cái)務(wù)部績(jī)效考核表

7.2.5　造價(jià)部績(jī)效考核表

7.2.6　質(zhì)量部績(jī)效考核表

7.2.7　材設(shè)部績(jī)效考核表

7.2.8　技術(shù)部績(jī)效考核表

7.2.9　工程部績(jī)效考核表

7.2.10　行政部績(jī)效考核表

7.2.11　人力資源部績(jī)效考核表

第8章　薪酬體系設(shè)計(jì)咨詢工具

8.1　薪酬調(diào)查分析

8.1.1　薪酬診斷工具

8.1.2　薪酬調(diào)查工具

8.2　薪酬設(shè)計(jì)

8.2.1　工資設(shè)計(jì)

8.2.2　福利設(shè)計(jì)

8.2.3　津貼設(shè)計(jì)

8.2.4　獎(jiǎng)金設(shè)計(jì)

8.2.5　體系設(shè)計(jì)

8.2.6　薪酬方案

第9章　質(zhì)量管理咨詢工具

9.1　質(zhì)量管理體系

9.1.1　體系的建立

9.1.2　體系的執(zhí)行

9.1.3　體系的改進(jìn)

9.2　質(zhì)量管控工具

9.2.1　質(zhì)量分析工具

9.2.2　質(zhì)量控制工具

9.2.3　質(zhì)量改進(jìn)工具

第10章　財(cái)務(wù)管理咨詢工具

10.1　預(yù)算管理咨詢工具

10.1.1　預(yù)算編制

10.1.2　預(yù)算變更

10.1.3　預(yù)算報(bào)告

10.2　成本控制咨詢工具

10.2.1　成本分析工具

10.2.2　成本控制方法

10.3　內(nèi)部控制咨詢工具

10.3.1　投資風(fēng)險(xiǎn)控制

10.3.2　采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制

10.3.3　業(yè)務(wù)外包風(fēng)險(xiǎn)控制

10.3.4　工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制

第11章　營(yíng)銷管理咨詢工具

11.1　市場(chǎng)推廣咨詢工具

11.1.1　市場(chǎng)推廣策略

11.1.2　市場(chǎng)推廣策劃

11.1.3　市場(chǎng)推廣工具

11.2　市場(chǎng)銷售咨詢工具

11.2.1　銷售預(yù)測(cè)

11.2.2　銷售分析

11.2.3　購(gòu)買力分析

11.2.4　存量分析

11.2.5　價(jià)格分析

11.3　廣告投放咨詢工具

11.3.1　投放方式分析

11.3.2　投放時(shí)間分析

11.3.3　投放效果分析

11.3.4　投放成本分析

第12章　項(xiàng)目部設(shè)計(jì)與管理咨詢工具

12.1　項(xiàng)目部設(shè)計(jì)

12.1.1　組織設(shè)計(jì)

12.1.2　職能設(shè)計(jì)

12.2　項(xiàng)目部管理

12.2.1　項(xiàng)目部指標(biāo)設(shè)計(jì)

12.2.2　項(xiàng)目部績(jī)效考核

第13章　子公司管理咨詢工具

13.1　工程公司管理咨詢工具

13.1.1　工程公司組織結(jié)構(gòu)

13.1.2　工程公司職能劃分

13.1.3　工程公司績(jī)效考核

13.2　母子公司管理咨詢工具

13.2.1　組織設(shè)計(jì)工具

13.2.2　集團(tuán)管控分析

第14章　售樓處管理咨詢工具

14.1　售樓處組織設(shè)計(jì)與崗位職責(zé)

14.1.1　售樓處組織架構(gòu)

14.1.2　售樓處崗位職責(zé)

14.2　售樓處銷售管理

14.2.1　銷售管理流程設(shè)計(jì)

14.2.2　銷售業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)

14.3　售樓處日常管理

14.3.1　日常管理制度設(shè)計(jì)

14.3.2　銷售業(yè)務(wù)制度設(shè)計(jì)

第15章　流程設(shè)計(jì)咨詢工具

15.1　房地產(chǎn)企業(yè)流程

15.1.1　關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程

15.1.2　輔助業(yè)務(wù)流程

15.2　流程分析工具

15.2.1　關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程工具

15.2.2　關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)

15.2.3　輔助業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)

第16章　員工關(guān)系管理咨詢工具

16.1　員工勞動(dòng)保護(hù)

16.1.1　勞動(dòng)保護(hù)制度設(shè)計(jì)

16.1.2　勞動(dòng)安全制度設(shè)計(jì)

16.2　沖突與爭(zhēng)議處理

16.2.1　員工沖突處理

16.2.2　勞動(dòng)爭(zhēng)議處理

16.3　勞務(wù)合同與派遣

16.3.1　勞務(wù)合同

16.3.2　員工派遣

第17章　企業(yè)文化設(shè)計(jì)咨詢工具

17.1　企業(yè)文化診斷與分析

17.1.1　企業(yè)文化診斷工具

17.1.2　企業(yè)文化分析工具

17.2　企業(yè)文化建設(shè)

17.2.1　企業(yè)文化建設(shè)工具

17.2.2　企業(yè)文化建設(shè)方案

第18章　管理制度設(shè)計(jì)咨詢工具

18.1　員工守則

18.1.1　員工手冊(cè)

18.1.2　行為準(zhǔn)則

18.2　業(yè)務(wù)制度

18.2.1　項(xiàng)目投資管理制度

18.2.2　工程質(zhì)量管理制度

18.2.3　工程材料設(shè)備采購(gòu)制度

18.2.4　項(xiàng)目開發(fā)成本控制制度

18.2.5　樓盤項(xiàng)目銷售管理制度

18.3　行政人事制度

18.3.1　行政管理相關(guān)制度

18.3.2　人力資源管理相關(guān)制度

本書立足于診斷問(wèn)題、分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的管理咨詢思維，從系統(tǒng)、多元的角度闡釋了戰(zhàn)略管理、市場(chǎng)調(diào)研、組織設(shè)計(jì)、部門職能設(shè)計(jì)、部門目標(biāo)管理、崗位分析與職位說(shuō)明書、績(jī)效考核設(shè)計(jì)、薪酬體系設(shè)計(jì)、質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、營(yíng)銷管理、項(xiàng)目部設(shè)計(jì)與管理、子公司管理、售樓處管理、流程設(shè)計(jì)、員工關(guān)系管理、企業(yè)文化設(shè)計(jì)、管理制度設(shè)計(jì)共18個(gè)方面的房地產(chǎn)咨詢工具，具有很強(qiáng)的實(shí)務(wù)性和可操作性。

工欲善其事，必先利其器，卓越的工具，是克敵制勝的法寶。而卓越的企業(yè)管理工具，可以把企業(yè)繁瑣的管理工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、條理化，有效提升管理效率，為企業(yè)突出重圍、從競(jìng)爭(zhēng)中勝出奠定基礎(chǔ)。

本工具箱涵蓋開發(fā)流程、內(nèi)部控制、財(cái)稅管理、管理制度等四大模塊工具，具備形象直觀、內(nèi)容實(shí)用，系統(tǒng)完整等三大特色，讀者可以拿來(lái)即用，是房地產(chǎn)企業(yè)管理人員、財(cái)務(wù)人員和相關(guān)從業(yè)人員案頭必備的管理工具。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅務(wù)繁雜，籌劃是否得法關(guān)乎企業(yè)命脈?！斗康禺a(chǎn)智庫(kù)》，案例舉要，深入淺出，是房地產(chǎn)企業(yè)難得的提高財(cái)稅操作技術(shù)的方法論與實(shí)操指南。

——地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)總編輯謝紅玲

房地產(chǎn)企業(yè)管理者突出競(jìng)爭(zhēng)重圍的卓越工具

工欲善其事必先利其器，卓越的管理工具，是房地產(chǎn)企業(yè)的制勝法寶。

中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年蓬勃的發(fā)展，市場(chǎng)趨于規(guī)范，競(jìng)爭(zhēng)變得異常激烈，企業(yè)開始靠“內(nèi)功”致勝。所謂“內(nèi)功”，就是指房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用卓越的管理工具進(jìn)行科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)營(yíng)管理和內(nèi)部控制。

卓越的管理工具包括優(yōu)秀的管理制度、管理流程與管理表格等，它們把房地產(chǎn)企業(yè)繁瑣的管理工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、條理化。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，管理者借助卓越的管理工具，借鑒成功企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，可以有效提升管理效率，為企業(yè)突出重圍、從競(jìng)爭(zhēng)中勝出奠定基礎(chǔ)。

但是，現(xiàn)實(shí)中很多房地產(chǎn)企業(yè)高管深切感受到缺乏有效的管理工具。造成這種狀況的主要原因有三個(gè)：

第一，企業(yè)短期內(nèi)找不到適合學(xué)習(xí)的目標(biāo)企業(yè)，沒有合適的參照系，管理層想對(duì)企業(yè)進(jìn)行改造，無(wú)從下手。

第二，房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)管理規(guī)范、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)、資料、信息對(duì)外嚴(yán)格保密，成套的管理工具很難覓得。偶爾得到一點(diǎn)信息，往往是只言片語(yǔ)，語(yǔ)焉不詳，不成體系，企業(yè)無(wú)法拿來(lái)即用。

第三，部分企業(yè)即使拿到一些標(biāo)桿企業(yè)的財(cái)稅規(guī)范，但是因?yàn)槠髽I(yè)自身的管理水準(zhǔn)與標(biāo)桿企業(yè)差距過(guò)大，無(wú)法合理地消化和吸收，更談不上合理的利用。

陽(yáng)光財(cái)稅作為房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的先行者，在房地產(chǎn)領(lǐng)域開拓探索多年，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)管理者所處的困境，我們感同身受，也一直在探索幫助房地產(chǎn)企業(yè)改善財(cái)稅管理水平的途徑。這本《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)會(huì)稅收工具箱》正是在這樣的背景下編寫的，它包括四大部分：

第一部分是房地產(chǎn)開發(fā)流程控制工具箱，用圖表展現(xiàn)出了房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程，包括公司的設(shè)立、可行性研究及立項(xiàng)、獲取土地、前期工作、建設(shè)施工、營(yíng)銷及服務(wù)各個(gè)階段的工作流程，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有提綱挈領(lǐng)的指導(dǎo)性作用。

第二部分是房地產(chǎn)內(nèi)部控制流程工具箱，開發(fā)實(shí)用的財(cái)務(wù)工具，包括內(nèi)部控制流程、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)控制、銷售、采購(gòu)、成本費(fèi)用、貨幣資金、固定資產(chǎn)、項(xiàng)目開發(fā)、產(chǎn)品研發(fā)與設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)與預(yù)算、工程建設(shè)、人力資源、投資、關(guān)聯(lián)交易、對(duì)子公司的控制、合同等方面，大量圖表直觀實(shí)用，是來(lái)源于實(shí)踐的精華凝結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)可以直接借鑒參考，即查即用。

第三部分是房地產(chǎn)稅務(wù)工具箱，用表格的形式闡述了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)設(shè)立階段、取得土地階段、前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)施工階段、預(yù)售與銷售階段、清算階段、自持物業(yè)階段各個(gè)環(huán)節(jié)所涉及的種稅、稅務(wù)處理方法、相關(guān)政策依據(jù)、涉稅風(fēng)險(xiǎn)提示等。

第四部分是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅管理制度工具箱，包括會(huì)計(jì)核算制度、資金支付與費(fèi)用報(bào)銷制度、預(yù)算制訂與執(zhí)行制度、竣工結(jié)算辦法、建安成本管理制度、成本核算圖表等，這些管理制度大多來(lái)自優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，是其他房地產(chǎn)企業(yè)有效改善財(cái)稅管理的制度保障。

概括起來(lái)，本工具箱具備三大特色：

第一，形象直觀。大量實(shí)用圖表，簡(jiǎn)單明了，生動(dòng)直觀，增強(qiáng)了內(nèi)容的可讀性，提高了閱讀效率。

第二，內(nèi)容實(shí)用。本工具箱是我們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)量身定制的，是一套完整的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅規(guī)范化解決方案，是我們多年咨詢實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。眾多企業(yè)客戶的實(shí)踐證明，運(yùn)用這些管理工具能有效提升企業(yè)財(cái)稅管理水平。

第三，系統(tǒng)完整，信息量大。本工具箱提供的管理工具覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程，從設(shè)立到清算，從流程到內(nèi)控，從風(fēng)險(xiǎn)到制度，一應(yīng)俱全，全面系統(tǒng)。

本工具箱旨在解決房地產(chǎn)企業(yè)面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，提升房地產(chǎn)企業(yè)管理水平，尤其是財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)控制能力；是房地產(chǎn)企業(yè)管理人員、財(cái)務(wù)人員和相關(guān)從業(yè)人員案頭必備的財(cái)稅工具書，尤其適合房地產(chǎn)公司管理者、財(cái)務(wù)人員與相關(guān)房地產(chǎn)從業(yè)人員學(xué)習(xí)、研究，讀者可以拿來(lái)即用，迅速發(fā)揮工具作用。

希望我們的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐案例，能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高管理水平提供捷徑。作為房地產(chǎn)行業(yè)咨詢領(lǐng)跑者，我們十分樂意與大家分享，共同前行。

《房地產(chǎn)智庫(kù)》編委會(huì)

北京中經(jīng)陽(yáng)光稅收籌劃事務(wù)所[1]2100433B