指數(shù)調(diào)整法

指數(shù)調(diào)整法系按照賬面原值乘以建筑調(diào)價(jià)系數(shù)去估算房屋現(xiàn)行造價(jià)的一種方法。它一般適用于群體建筑的評(píng)估，也可用于單體建筑的評(píng)估，但評(píng)估的可靠性較差。運(yùn)用該方法進(jìn)行房屋估價(jià)計(jì)算有兩個(gè)關(guān)鍵因素，即賬面原值和采用的調(diào)整系數(shù)，只有在賬面原值正確，采用的調(diào)整系數(shù)準(zhǔn)確的前提下，這樣計(jì)算的結(jié)果才能準(zhǔn)確可靠。在一個(gè)群體的房屋建筑評(píng)估中，由于很多項(xiàng)目賬面值缺乏可靠性，有的調(diào)整系數(shù)不準(zhǔn)確，應(yīng)避免使用此法。

在不得已的情況必須采用指數(shù)調(diào)整法進(jìn)行房屋估價(jià)時(shí)，應(yīng)認(rèn)真審核賬面原值及造價(jià)調(diào)整指數(shù)的正確性，只有在兩個(gè)因素相關(guān)關(guān)系符合評(píng)估要求的情況下才能使用此法進(jìn)行房屋造價(jià)計(jì)算。

指數(shù)調(diào)整法計(jì)算方法

建筑調(diào)價(jià)系數(shù)系由造價(jià)調(diào)整系數(shù)、前期和其它費(fèi)用調(diào)整系數(shù)以及資金成本綜合調(diào)整系數(shù)等部分組成，前者系指在房屋建筑建造過程中所耗費(fèi)的建造成本在不同建造時(shí)期的比例關(guān)系；后者系指在房屋建筑建造過程中建造成本以外所耗費(fèi)的費(fèi)用成本在不同建造時(shí)期的比例關(guān)系以及在不同建造時(shí)期資金成本綜合率的比例關(guān)系，還有其它方面的調(diào)整比例關(guān)系暫未考慮。在重置價(jià)值評(píng)估計(jì)算過程中，重置價(jià)值的調(diào)價(jià)系數(shù)應(yīng)由建筑綜合調(diào)價(jià)系數(shù)來表達(dá)，建筑綜合調(diào)價(jià)系數(shù)可以近似地按下列公式計(jì)算。

C：建筑綜合調(diào)價(jià)系數(shù);

C1：評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的造價(jià)調(diào)整系數(shù);

Cq1：評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的前期和其它費(fèi)用系數(shù);

Cz1：評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的資金成本綜合率;

Cq2：原前期和其它費(fèi)用系數(shù);

Cz2：原資金成本綜合率;

Jc：建筑重置價(jià)值或建筑單方重置價(jià)值;

Jz：建筑賬面成本價(jià)值或建筑賬面單方成本價(jià)值。

指數(shù)調(diào)整法使用范例

在房屋建筑評(píng)估中，僅用一個(gè)造價(jià)調(diào)整系數(shù)去進(jìn)行造價(jià)計(jì)算是不科學(xué)的。例如，北京市某辦公樓，磚混結(jié)構(gòu)，6 層，層高3.0m，磚條形基礎(chǔ)365mm厚磚外墻，240厚磚內(nèi)墻，鋼窗，包板木門，包門套，水磨石地面，外墻水刷石，內(nèi)墻噴大白漿，每層設(shè)有普通衛(wèi)生間，水暖電配套齊全，建筑面積3058平方米，竣工造價(jià)570409元，1985年12月竣工使用，評(píng)估基準(zhǔn)日為2002年12月，現(xiàn)求評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的單方重置價(jià)值。經(jīng)測(cè)定評(píng)估基準(zhǔn)日和房屋建造時(shí)的造價(jià)調(diào)整系數(shù)為531%，建造時(shí)期的前期和其它費(fèi)用率為 5.65%，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的資金成本率應(yīng)為0;評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的前期和其它費(fèi)用率為7.86%，資金成本率為一年期5.49%的一半，即2.745%。則

當(dāng)時(shí)的單方成本價(jià)=570409/3058=186.53元/m2，

建筑綜合調(diào)價(jià)系數(shù)=531%×(1 7.68%)×(1 2.745%)/(1 5.64%)×(1 0%)

=531% ×107.68%×102.745%/105.64%×100.00

= 556.11%

評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的單方重置價(jià)值=186.53×556.11%

=998.25元/m2

重置價(jià)值=1037.31×3058

=3172093.98元

指數(shù)調(diào)整法注意事項(xiàng)

在使用造價(jià)指數(shù)進(jìn)行房屋造價(jià)評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意造價(jià)指數(shù)的類別，要選擇相應(yīng)類別的造價(jià)指數(shù)去調(diào)整，一般情況，造價(jià)指數(shù)按結(jié)構(gòu)類型劃分可分為鋼筋混凝土框架、鋼筋混凝土排架、磚混、磚木等結(jié)構(gòu)以及其它結(jié)構(gòu)造價(jià)調(diào)整系數(shù)，構(gòu)筑物可按其相應(yīng)結(jié)構(gòu)類型調(diào)整系數(shù)套用或按其它結(jié)構(gòu)調(diào)整系數(shù)套用。還要指出，國(guó)家有關(guān)部門公布的物價(jià)指數(shù)及環(huán)比指數(shù)、清產(chǎn)核資采用的固定資產(chǎn)調(diào)整指數(shù)不能使用。因?yàn)檫@些指數(shù)綜合范圍太廣，概念含糊，沒有針對(duì)性; 還有按建筑物用途劃分的造價(jià)系數(shù)例如倉(cāng)庫、醫(yī)院、辦公樓、住宅、鍋爐房、車間等用途的造價(jià)系數(shù)也不能使用。因?yàn)榉课菰靸r(jià)與結(jié)構(gòu)構(gòu)造有關(guān)，而與用途無關(guān)。另外，建筑造價(jià)和建筑重置價(jià)值的含義應(yīng)區(qū)別開來，建筑造價(jià)增長(zhǎng)了，重置價(jià)值不一定增長(zhǎng)，因?yàn)楫?dāng)前期和其它費(fèi)用率或資金成本率大幅度減少時(shí)，建筑重置價(jià)值有可能還要降低。2100433B

指數(shù)調(diào)整法又稱價(jià)格指數(shù)調(diào)整法、物價(jià)指數(shù)法是根據(jù)已掌握的同類資產(chǎn)（最好是同種資產(chǎn)）歷年的價(jià)格指數(shù)，利用統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)技術(shù)，找出評(píng)估對(duì)象價(jià)格變動(dòng)方向、趨勢(shì)和速度，推算出原購(gòu)置年代和評(píng)估基準(zhǔn)日期的價(jià)格指數(shù)，以這兩個(gè)時(shí)期價(jià)格指數(shù)變動(dòng)比率與資產(chǎn)原值計(jì)算重置成本。其基本公式如下：

P1——重置成本；

L1——評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)；

L0——評(píng)估對(duì)象原購(gòu)置時(shí)間價(jià)格指數(shù)；

P0——評(píng)估對(duì)象原值。