預(yù)征土地增值稅

按照房地產(chǎn)稅收政策，開發(fā)商需繳營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。土地增值稅簡單理解就是開發(fā)一個項(xiàng)目獲得的利潤部分，這部分利潤將按一定比例繳稅。原本土地增值稅是在項(xiàng)目結(jié)束后征收。

土地增值稅中重要的一點(diǎn)是土地增值稅稅率，它是土地增值稅的計(jì)算份額，土地增值稅稅率表是關(guān)于各種不同情況制定的相關(guān)表格指引，另外，土地增值稅預(yù)征率則是在還沒有正確計(jì)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國庫，而采取的預(yù)先征收的辦法，通常按銷售收入的一定比例征收。

各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門，各管委會，市級各雙管單位，市直各事業(yè)、企業(yè)單位：

經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將南寧市土地增值稅預(yù)征率調(diào)整如下。

一、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用住房，暫不預(yù)征土地增值稅。

二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率由2%下調(diào)為0.5%。

三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率由3%下調(diào)為1.5%。

四、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率保持3%不變。

五、對納稅人直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，不采取預(yù)征方式征稅，直接進(jìn)行土地增值稅清算。

本通知自2009年1月1日起執(zhí)行，原規(guī)定與本通知不一致的一律按本通知規(guī)定執(zhí)行。

廣州市政府關(guān)于預(yù)征土地問題的通知

（穗府（1992）91號一九九二年八月二十八日）

各區(qū)、縣人民政府，番禺市人民政府，市府直屬各單位：

為保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地，防止亂占濫用，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃，抑制征地補(bǔ)償費(fèi)用急劇上升，保證政府的土地收益，市人民政府決定對已規(guī)劃了的土地實(shí)行預(yù)征，為做好預(yù)征工作，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、預(yù)征土地是政府及其職能部門根據(jù)土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)的需要，與集體土地所有者簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議，支付一定比例補(bǔ)償費(fèi)用的行為。土地預(yù)征后，可以有效地把土地控制在政府手中，保證規(guī)劃的實(shí)施，又可以調(diào)控土地供求關(guān)系，使政府獲得較多的土地收益。但預(yù)征不是批準(zhǔn)征用，建設(shè)需要用地時，仍按法定程序批準(zhǔn)后，方可使用土地。土地在沒有使用之前，仍由農(nóng)民耕種，不能丟荒，不能搞任何建筑物。

二、擬預(yù)征的土地，必須是已經(jīng)規(guī)劃部門做了規(guī)劃或業(yè)經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃用地，或者是經(jīng)市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)的其他重要地段的土地。

三、縣（市）預(yù)征土地要經(jīng)縣（市）政府同意，由縣（市）國土局實(shí)施。市區(qū)預(yù)征土地由市國土局根據(jù)城市規(guī)劃和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃編制預(yù)征計(jì)劃，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，由市土地開發(fā)中心會同各區(qū)國土局實(shí)施。

四、預(yù)征土地一定要簽訂補(bǔ)償協(xié)議。簽協(xié)議時要嚴(yán)格按法定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不得突破市、縣（市）人民政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對農(nóng)民的生產(chǎn)及生活出路要有妥善的安置辦法?？h（市）預(yù)征土地，由縣（市）國土局與被征地單位簽訂協(xié)議。市區(qū)預(yù)征土地，委托市土地開發(fā)中心與被征地單位簽訂協(xié)議。

五、預(yù)征土地要支付補(bǔ)償費(fèi)用。簽訂征地協(xié)議后，可先支付補(bǔ)償總額的5%至10%的費(fèi)用，補(bǔ)償余額，待正式批準(zhǔn)用地時付清。

預(yù)征的土地兩年內(nèi)未正式征用，從第三年開始每年按統(tǒng)計(jì)部門公布的物價(jià)指數(shù)調(diào)整補(bǔ)償費(fèi)用。

預(yù)征土地時，縣（市）可以按預(yù)征面積的10%給村留用地，市區(qū)可以按預(yù)征面積5%至8%給村留用地，用于發(fā)展第二或第三產(chǎn)業(yè)，安置剩余勞動力的生產(chǎn)和生活。

預(yù)征土地的資金，可從土地有償出讓收益中解決一部分，不足部分，由市土地開發(fā)中心和各縣（市）國土局籌措。以后，從土地收益中償還本息。

預(yù)征土地，是解決因征地周期長而影響建設(shè)的重要措施，是用地管理的一項(xiàng)改革。各縣（市）、區(qū)在預(yù)征土地中遇到的問題，請及時向市國土局反映。

按照《土地增值稅暫行條例》及其細(xì)則的規(guī)定，凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，都屬于土地增值稅的征稅范圍。

在界定土地增值稅的征稅范圍時應(yīng)注意以下三點(diǎn)：

（一）只有轉(zhuǎn)讓國有土地（指按照法律規(guī)定屬于國家所有的土地）的使用權(quán)，才屬于土地增值稅的征稅范圍，集體所有的土地只有在征用后轉(zhuǎn)為國有土地時才能轉(zhuǎn)讓。

（二）只有有償轉(zhuǎn)讓（指出售或以其他方式有償轉(zhuǎn)讓）房地產(chǎn)，才屬于征稅范圍，房地產(chǎn)的繼承、贈與等無償轉(zhuǎn)讓行為不是土地增值稅的征稅對象。此外，國有土地使用權(quán)的出讓行為也不是土地增值稅的征稅對象。

（三）地上的建筑物及其附著物是指建于地上的一切建筑物、構(gòu)筑物，地上地下的各種附屬設(shè)施及附著于該土地上的不能移動、一經(jīng)移動即遭損壞的種植物、養(yǎng)殖物及其他物品。