影響建筑市場(chǎng)因素

影響建筑市場(chǎng)因素是一定時(shí)期內(nèi)構(gòu)成建筑商品供求量大小的原因和要素。影響建筑市場(chǎng)的因素很多，主要有： (1)計(jì)劃期內(nèi)國(guó)家用于固定資產(chǎn)投資的額度。固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大，建筑商品需求量就增大，建筑生產(chǎn)也隨之?dāng)U大; 反之，就下降。(2)原有建筑產(chǎn)品的利用狀況。國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大，除增加對(duì)建筑產(chǎn)品需求外，還取決于原有的建筑產(chǎn)品的利用程度。即原有的廠房設(shè)備等利用率提高越快，對(duì)建筑產(chǎn)品需求量就越小; 反之，就越大。(3)擴(kuò)大再生產(chǎn)方式的變化。一定時(shí)期內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門所需增加的生產(chǎn)能力，既可采取外延方式實(shí)現(xiàn)，也可采用內(nèi)涵方式實(shí)現(xiàn)，即可以通過技術(shù)改造的方式，也可以通過新建、擴(kuò)建、改造的方式。擴(kuò)大再生產(chǎn)方式以哪種方式為主，對(duì)建筑市場(chǎng)供求量產(chǎn)生直接影響。(4)人口及其構(gòu)成變化。

人口數(shù)量和構(gòu)成上的變化，對(duì)建筑商品，尤其是建筑住宅商品發(fā)生重大影響。它制約著建筑商品的供求關(guān)系和服務(wù)類型。(5)城鄉(xiāng)人民的消費(fèi)構(gòu)成。建筑商品一般均屬耐用商品(例如住宅)，人民消費(fèi)構(gòu)成比例及其變化，必然引起建筑市場(chǎng)的供求變化。(6)同建筑有關(guān)的產(chǎn)品產(chǎn)量的增減。例如建筑材料生產(chǎn)的數(shù)量和規(guī)格品種的多少，就直接制約建筑生產(chǎn)的規(guī)模和速度，進(jìn)而影響建筑市場(chǎng)的需求。(7)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步?？茖W(xué)上的發(fā)明和技術(shù)上的突破及其在生產(chǎn)上的推廣應(yīng)用，會(huì)激起用戶新的需求。如建筑新技術(shù)、新工藝、新材料的興起，必然使建筑生產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、工期、造價(jià)發(fā)生變化，進(jìn)而極大地影響著市場(chǎng)的供求。(8)流通渠道的狀況。建筑產(chǎn)品及其產(chǎn)前產(chǎn)后產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品，流通渠道暢通還是阻滯，也影響建筑市場(chǎng)發(fā)生變化。 2100433B

不論是就一定時(shí)期內(nèi)的需求，還是就需求的變動(dòng)來說，其影響因素都是非常復(fù)雜的。大體說來，可歸納為以下幾種：需求價(jià)格(以P表示)；利率(以i表示)；其他相關(guān)商品或勞務(wù)的價(jià)格(以Ps表示)；購買者的貨幣收入水平(以M表示)；消費(fèi)者的偏好(以T表示)；政府的政策(以r表示)；消費(fèi)者的預(yù)期(以E表示)；廣告推銷；等等。

上述諸種影響需求的因素與需求之間的關(guān)系可以用函數(shù)形式表示。如以Qd表示需求量，則需求函數(shù)為：Qd=f(P，Ps，i，M，T，r，E，…)

1．需求價(jià)格

需求價(jià)格是指在一定時(shí)期內(nèi)，買主對(duì)一定量的產(chǎn)品或服務(wù)愿意支付的最高價(jià)格。需求價(jià)格由一定量的產(chǎn)品或服務(wù)對(duì)買主的邊際效用所決定的。市場(chǎng)上能夠提供的產(chǎn)品或服務(wù)的數(shù)量越多，買主的邊際效用越低，需求價(jià)格也越低。需求價(jià)格是影響建筑產(chǎn)品或服務(wù)需求量最重要的因素。

當(dāng)我們主要考察需求與需求價(jià)格之間的關(guān)系時(shí)，其他因素可視作既定，則需求函數(shù)可表述為：

Qd=f(P)

這就是一般的需求函數(shù)形式。根據(jù)這一函數(shù)，我們還可以用表格和幾何圖形表示需求與價(jià)格之間的關(guān)系并分別得出需求表和需求曲線。例如：某個(gè)城市居民對(duì)住房的需求狀況是：當(dāng)每平方米的價(jià)格是4000元時(shí)他愿意購買70平方米；價(jià)格為3500元時(shí)，他愿意購買80平方米；價(jià)格為3000元時(shí)，他的需求量為90平方米；價(jià)格為2500元時(shí)，他的需求量為100平方米；價(jià)格為2000元時(shí)，他的需求量為120平方米等等。他對(duì)住房的需求狀況用表1或圖1來表示。在一般情況下，市場(chǎng)商品價(jià)格和需要量的變化關(guān)系呈曲線關(guān)系。圖2—2說明，在其他因素不變的條件下，需求量與商品或勞務(wù)的價(jià)格按反方向變化，即價(jià)格上漲，需求量減少；價(jià)格下降，需求量增加。這就是通常所說的需求規(guī)律。

顯而易見，這一規(guī)律是與人們的日常生活經(jīng)驗(yàn)相需求價(jià)格戶吻合的。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)為，價(jià)格波動(dòng)所以會(huì)引起需求量的反方向變動(dòng)，基于兩個(gè)原因：其一，收入效應(yīng)。即價(jià)格的變動(dòng)意味著人們貨幣收入的變動(dòng)，從而導(dǎo)致支付能力的變動(dòng)。例如，住房?jī)r(jià)格降低而其他商品價(jià)格維持不變時(shí)，人們的實(shí)際收入事實(shí)上會(huì)得以提高，從而需求量會(huì)增加。其二，替代效應(yīng)。即某商品價(jià)格發(fā)生升降時(shí)，假定其他商品或勞務(wù)價(jià)格不變，人們就會(huì)在該商品與其他商品之間進(jìn)行替代。

上例分析只考慮了需求影響因素中的價(jià)格因素，而忽略了其他因素。當(dāng)這些因素假定不變時(shí)，價(jià)格與消費(fèi)者需求量之間的需求狀況是既定的。但如果其中任一個(gè)發(fā)生變化時(shí)，與其相應(yīng)的消費(fèi)者的需求量就會(huì)跟著變化，從而引起需求狀況的變化。仍以住房為例，近年來，我國(guó)城鄉(xiāng)居民的收入有所變化，反映在住房的需求上，從原先要個(gè)臥室，講求居住面積發(fā)展到要求成套設(shè)施，設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)也要提高。這說明，如果消費(fèi)者的收入增加，嗜好增加，替代商品的價(jià)格提高，互補(bǔ)商品(如住房和家具)的價(jià)格下降，預(yù)期未來的收入增加以及商品的價(jià)格上漲，同原來的需求狀況相比較，消費(fèi)者對(duì)這一種商品在同一價(jià)格下相應(yīng)的需求量比原先增加，反之則減少。

這里要強(qiáng)調(diào)的是，考察任何一種商品市場(chǎng)價(jià)格的確定，必須作總體的研究，把全體消費(fèi)者的個(gè)別需求擴(kuò)展成對(duì)該商品的市場(chǎng)需求。個(gè)別消費(fèi)者的需求是形成不了市場(chǎng)需求的。

2．利率

利率對(duì)于建筑市場(chǎng)需求量的影響是十分巨大的，這主要是由于建造建筑產(chǎn)品的資金有很大一部分來自于金融市場(chǎng)。利率的提高，一方面造成了建筑產(chǎn)品成本的增加，從而導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)投資收益的下降；另一方面也抑止了建筑產(chǎn)品的市場(chǎng)需求。例如，按揭利率的提高，一般老百姓不敢借錢買房子。

3．其他產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)格

其他產(chǎn)品或服務(wù)，有些是替代產(chǎn)品，有些是互補(bǔ)產(chǎn)品。替代產(chǎn)品就是可以提供相同效用的產(chǎn)品，而互補(bǔ)產(chǎn)品是連帶在一起使用的產(chǎn)品。建筑業(yè)提供的產(chǎn)品中有許多是替代品，例如木門窗和鋼門窗是替代產(chǎn)品，木門窗價(jià)格的提高會(huì)導(dǎo)致鋼門窗需求量的增加；建筑業(yè)提供的產(chǎn)品中也有一些屬于互補(bǔ)品，例如住宅和家具屬于互補(bǔ)產(chǎn)品，住宅價(jià)格的下降，會(huì)導(dǎo)致購買住宅的人增多，進(jìn)而購買家具進(jìn)行裝修的人也會(huì)增多，從而擴(kuò)大了家具的需求量。

4．收入

建筑市場(chǎng)的有效需求取決于支付能力，而支付能力又依賴于收入。經(jīng)濟(jì)學(xué)中商品分為正常商品和劣質(zhì)商品。收人對(duì)這兩類商品的需求量的影響是不同的。它們的關(guān)系如圖2所示。

對(duì)于正常商品，當(dāng)收入增加時(shí)，需求量也增加；但是對(duì)于劣等商品，當(dāng)收入開始增加時(shí)，劣等商品的需求量逐漸增加，當(dāng)收入繼續(xù)增加到某一水平后，需求量卻開始減少。

需求量不僅同社會(huì)整體收入水平有關(guān)，而且還與各不同階層的收入分布有關(guān)。經(jīng)濟(jì)學(xué)中常用洛倫茲曲線和基尼系數(shù)衡量社會(huì)收入分布情況。圖3為洛倫茲曲線。橫坐標(biāo)表示不同收入階層人口在全國(guó)總?cè)丝谥兴嫉谋壤睦塾?jì)值；縱坐標(biāo)表示不同收入階層收入在全國(guó)總收人中所占的比例的累計(jì)值。

圖中對(duì)角線表示社會(huì)收入平均，貧富差距最小。曲率越大的曲線表示社會(huì)收人越不平均，貧富差距越大。洛倫茲曲線與平等線所圍的面積，與平等線、橫坐標(biāo)、縱坐標(biāo)所圍的三角形面積之比，稱為基尼系數(shù)?；嵯禂?shù)越小，社會(huì)越平均，貧富差距越小。

收入不平均，貧富差距大的社會(huì)，有效需求往往來自于少數(shù)一部分人。而收入越平均，貧富差距小的社會(huì)，有支付能力的人也越多，有效需求也越大。因而政府通過相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)政策，調(diào)整社會(huì)收入的分布可以擴(kuò)大需求量。

5．人口

需求量一般與人口成正比。人口的數(shù)量、分布、構(gòu)成、年齡、收入、受教育程度等都影響者建筑市場(chǎng)的需求量。

6．興趣和偏好

個(gè)人的興趣和偏好影響到對(duì)各種不同風(fēng)格、類型的建筑產(chǎn)品的需求量。而個(gè)人的興趣和偏好又往往受到廣告等各種宣傳和促銷手段的影響。因而建筑企業(yè)可以通過建立自己的品牌形象，并且運(yùn)用各種宣傳促銷手段來吸引某一類型的人群的注意，從而提高其建筑產(chǎn)品的需求量。

7．政府政策

政府政策對(duì)建筑市場(chǎng)需求量的影響，一方面是由于政府是建筑市場(chǎng)交易規(guī)則的制定者和監(jiān)督者，其政策的好壞直接影響到建筑市場(chǎng)的興衰；另一方面政府也是建筑市場(chǎng)上最大的買家，政府采購訂單的大小，直接影響到建筑市場(chǎng)的需求量。

8．預(yù)期

對(duì)建筑產(chǎn)品價(jià)格變化的預(yù)期會(huì)影響到需求量。一般而言，預(yù)期價(jià)格上漲會(huì)導(dǎo)致需求量的增加，而預(yù)期價(jià)格下降會(huì)導(dǎo)致需求量的下降。這一點(diǎn)在住宅市場(chǎng)中可以找到很好的佐證。2100433B

房?jī)r(jià)受各種因素的影響而發(fā)生變動(dòng)，要掌握房?jī)r(jià)的運(yùn)動(dòng)規(guī)律，必須弄清影響房?jī)r(jià)的因素。

根據(jù)各種影響房?jī)r(jià)因素自身的性質(zhì)，可以將其分為經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政政治因素、房地產(chǎn)的內(nèi)在因素和環(huán)境因素。

一、經(jīng)濟(jì)因素

影響房?jī)r(jià)的因素主要是國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財(cái)政收支、金融狀況。這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大，房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之，房?jī)r(jià)總體水平越低。從中國(guó)的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng)，就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。沿海地區(qū)與內(nèi)地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房?jī)r(jià)水平有較為顯著的差異，這也主要是由于這些城市之間，在以上經(jīng)濟(jì)因素方面存在的明顯差異所造成的。

二、社會(huì)因素

影響房?jī)r(jià)的社會(huì)因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會(huì)治安、文化與時(shí)尚等。其中，人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)（如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等）；家庭因素指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等；文化與時(shí)尚主要指文化氛圍、風(fēng)俗習(xí)慣、大眾心理趨勢(shì)等。

社會(huì)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用是相當(dāng)復(fù)雜的，它的作用方式不如經(jīng)濟(jì)因素那樣直截了當(dāng)，作用過程也比較長(zhǎng)，是一種滲透性的影響。如城市形成歷史，對(duì)一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)水平的影響，雖然不如經(jīng)濟(jì)因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常深遠(yuǎn)并具根本性的，在中國(guó)許多城市中，某一個(gè)特定的區(qū)域，由于其獨(dú)特的發(fā)展歷史，而始終成為房?jī)r(jià)水平的高值區(qū)，如上海的外灘、徐家匯、廈門的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會(huì)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響在不同的階段，作用結(jié)果是不同的。如人口密度的提高，一開始會(huì)造成房地產(chǎn)需求的增加，引起房?jī)r(jià)上升，但發(fā)展到一定程度，則會(huì)造成生活環(huán)境惡化，有可能引起需求量減少，房?jī)r(jià)下降。

三、行政與政治因素

行政因素主要是國(guó)家或地方政府在財(cái)政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通治安、社會(huì)保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國(guó)與國(guó)之間的政治、軍事關(guān)系等。行政和政治因素都是由國(guó)家機(jī)器來體現(xiàn)的，因此它對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用也比較突出。如城市規(guī)劃對(duì)一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價(jià)格的基本水平。與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素不同，行政和政治因素對(duì)房?jī)r(jià)影響作用的速度相對(duì)較快，如果說經(jīng)濟(jì)、社會(huì)因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說是突變式的。如，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，緊縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模，收緊銀根政策，會(huì)使所在地的房地產(chǎn)需求減少，房?jī)r(jià)在較短的時(shí)間內(nèi)迅速下跌。

四、房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素

這個(gè)因素主要是指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量，以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等。首先，房地產(chǎn)自身的內(nèi)在因素對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產(chǎn)的價(jià)格。如地價(jià)上漲，建筑材料漲價(jià)，會(huì)帶來成本推進(jìn)型房?jī)r(jià)上升。商品房?jī)?nèi)在品質(zhì)提高，效用增大也會(huì)造成內(nèi)在品質(zhì)提高型房?jī)r(jià)上漲。再如，房屋的朝向也會(huì)影響房?jī)r(jià)。在中緯度地區(qū)，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價(jià)格也高。由于房地產(chǎn)的個(gè)別性，房?jī)r(jià)受自身因素(特別是一些與自然有關(guān)的因素)制約的現(xiàn)象是非常明顯的。這是房地產(chǎn)與一般商品不同的一個(gè)重要表現(xiàn)。其次，房地產(chǎn)的使用離不開其周圍的環(huán)境，因此房地產(chǎn)周邊環(huán)境的因素，也影響房地產(chǎn)的價(jià)格。如位于公園、綠地旁邊的住宅，由于其安靜、空氣清新、風(fēng)景怡人的環(huán)境，價(jià)格往往也較高，而如果住宅緊臨高速公路、機(jī)場(chǎng)等噪聲源或垃圾處理場(chǎng)、臭河浜等視覺、空氣污染源，則價(jià)格就低。