陽(yáng)江市陽(yáng)東區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)

住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化管理，是促進(jìn)城市創(chuàng)建和優(yōu)化居住環(huán)境的重要基礎(chǔ)。今年以來，沭陽(yáng)縣以新建小區(qū)一律配套物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)，積極創(chuàng)新舉措，不斷擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)覆蓋面，全面提升小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化管理水平。

在物業(yè)企業(yè)檔次上提質(zhì)。該縣通過嚴(yán)格企業(yè)資質(zhì)審查、提高市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻等手段，把好物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入關(guān)。全面推行“新舊結(jié)合，以新帶舊”的管理服務(wù)模式，要求新建住宅小區(qū)一律通過招投標(biāo)方式選擇業(yè)績(jī)優(yōu)、信譽(yù)好、管理規(guī)范的物業(yè)企業(yè)，徹底打破“誰(shuí)開發(fā)誰(shuí)管理”的格局。逐步完善優(yōu)秀物業(yè)項(xiàng)目爭(zhēng)創(chuàng)機(jī)制，鼓勵(lì)本地物業(yè)企業(yè)兼并聯(lián)合，培育本土品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)積極引進(jìn)外地優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵(lì)各企業(yè)打造精品、樹立品牌，爭(zhēng)創(chuàng)省級(jí)以上優(yōu)秀物業(yè)管理示范項(xiàng)目，通過“以點(diǎn)帶面、典型引路”，切實(shí)提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量。

在物業(yè)服務(wù)監(jiān)管上加力。規(guī)范物業(yè)招標(biāo)行為，建立健全服務(wù)項(xiàng)目登記制，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)服務(wù)項(xiàng)目的接管與退管行為；建立物業(yè)服務(wù)等級(jí)制，將物業(yè)服務(wù)等級(jí)與物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，建立服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)申報(bào)制度，公布物業(yè)服務(wù)等級(jí)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高物業(yè)服務(wù)透明度；定期開展物業(yè)管理綜合整治行動(dòng)，對(duì)業(yè)主普遍關(guān)心的基礎(chǔ)設(shè)施配套、日常保潔服務(wù)、保安管理等物業(yè)管理熱點(diǎn)難點(diǎn)問題進(jìn)行全面整治，切實(shí)改善人居環(huán)境。

在物業(yè)管理體制上創(chuàng)新。實(shí)行“物業(yè)主管部門牽頭、相關(guān)部門協(xié)作、屬地政府管理”的工作方式，充分發(fā)揮縣物管指揮部辦公室的綜合協(xié)調(diào)作用，沭城、夢(mèng)溪、南湖3個(gè)街道物管指揮部全程參與，指導(dǎo)和督促各居委會(huì)和物業(yè)企業(yè)開展小區(qū)管理工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)處物業(yè)管理糾紛。同時(shí)，把物業(yè)管理工作納入社區(qū)管理工作范疇，做好物業(yè)管理小區(qū)的治安穩(wěn)定、就業(yè)與再就業(yè)、社會(huì)保障、城市管理與創(chuàng)建、計(jì)劃生育等各項(xiàng)社會(huì)事務(wù)，全力打造平安小區(qū)、和諧小區(qū)。

-政府指導(dǎo)價(jià)每三年調(diào)整一次 -市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)協(xié)商 -住宅小區(qū)停車收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

自治區(qū)住建廳、物價(jià)局7月14日下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作的通知》，即日起，我區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

記者了解到，從2004年開始，我區(qū)物業(yè)管理實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)的收費(fèi)機(jī)制。大部分市、縣(區(qū))的政府指導(dǎo)價(jià)是以2006年左右的基準(zhǔn)確定的，一直未做調(diào)整。目前，我區(qū)許多物業(yè)在管項(xiàng)目出現(xiàn)了服務(wù)費(fèi)與支出倒掛現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了行業(yè)的良性發(fā)展。為破解“政府指導(dǎo)價(jià)對(duì)市場(chǎng)沒有指導(dǎo)性，反而制約了行業(yè)發(fā)展”的難題，我區(qū)此次出臺(tái)的新規(guī)確定了物業(yè)服務(wù)“政府指導(dǎo)價(jià)”與“市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”的雙軌制收費(fèi)辦法。

政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)范圍：保障性安居工程、農(nóng)民安置住宅小區(qū)、老舊住宅小區(qū)

保障性安居工程：第一類為保障性住房建設(shè)，包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房；第二類為棚戶區(qū)改造，包括城市棚戶區(qū)、國(guó)有工礦棚戶區(qū)、林區(qū)棚戶區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)；第三類為農(nóng)村危房改造和游牧民定居工程。

農(nóng)民安置住宅小區(qū)：指在城鎮(zhèn)化建設(shè)或生態(tài)移民等過程中，為安置失地農(nóng)民統(tǒng)一建設(shè)的居住小區(qū)。

老舊住宅小區(qū)：由各市、縣(區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同價(jià)格主管部門結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。

老舊小區(qū)可參考5個(gè)條件進(jìn)行界定：1999年12月底以前開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)；無物業(yè)服務(wù)管理用房(含值班用房)的住宅小區(qū)；規(guī)劃建設(shè)時(shí)無公用停車場(chǎng)地的住宅小區(qū)；規(guī)劃建設(shè)時(shí)小區(qū)沒有安裝監(jiān)控設(shè)施或監(jiān)控設(shè)施破損不能發(fā)揮正常作用、未實(shí)行封閉式管理的住宅小區(qū)；規(guī)劃建設(shè)時(shí)未執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)。

政府指導(dǎo)價(jià)每三年進(jìn)行一次調(diào)整，制定物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格要召開聽證會(huì)

《通知》要求，我區(qū)各市、縣(區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、價(jià)格主管部門，應(yīng)及時(shí)制定政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，報(bào)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)后向社會(huì)公示。

制定物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，要召開價(jià)格聽證會(huì)，廣泛征求業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及有關(guān)部門意見。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)基準(zhǔn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)評(píng)估，建立物業(yè)服務(wù)價(jià)格和服務(wù)成本聯(lián)動(dòng)機(jī)制，每三年進(jìn)行一次調(diào)整。

對(duì)在商品住宅小區(qū)中配建的保障性住房、拆遷安置住房，業(yè)主屬于低收入家庭的，各地要明確具體的優(yōu)惠價(jià)格及補(bǔ)貼政策，建立完善物業(yè)管理保障機(jī)制。

實(shí)施市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的小區(qū)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于實(shí)施市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的小區(qū)，我區(qū)將按照“按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”的原則，積極引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！锻ㄖ芬螅飿I(yè)服務(wù)企業(yè)需調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要向業(yè)主委員會(huì)提交申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意后，在小區(qū)內(nèi)醒目位置公示調(diào)價(jià)申請(qǐng)，公開征求業(yè)主意見，并根據(jù)本小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約的要求，需召開業(yè)主大會(huì)表決的，及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)。對(duì)協(xié)商困難，無法經(jīng)過正常程序調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，鼓勵(lì)雙方委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果最終確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)形成公開、公平、公正的物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制。

《通知》要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置對(duì)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、服務(wù)項(xiàng)目、代收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、共有收益收支情況等情況進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。

住宅小區(qū)停車收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

《通知》確定，住宅小區(qū)停車收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)施停車收費(fèi)管理的物業(yè)住宅小區(qū)要建立收支臺(tái)賬，?？顚Ｓ?，專人負(fù)責(zé)。占用業(yè)主共有的道路和其他場(chǎng)所停放車輛收費(fèi)的車位場(chǎng)地使用費(fèi)，屬于全體業(yè)主共有，必須定期向業(yè)主公示其收支使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

鼓勵(lì)推行酬金制物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

《通知》支持業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用酬金制物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式，引導(dǎo)業(yè)主樹立事先計(jì)劃、賬目公開、多退少補(bǔ)的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)理念，強(qiáng)化業(yè)主監(jiān)督管理責(zé)任，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高設(shè)備養(yǎng)護(hù)、房屋維修、成本控制等管理服務(wù)水平。