學(xué)校容積率計(jì)算

學(xué)校容積率怎么算，一般小學(xué)不超過1.0，中學(xué)不超過1.5，中師、幼師不超過0.7。

1．學(xué)校主要教學(xué)用房的外墻距鐵路不應(yīng)小于300M，距城市干道不應(yīng)小于80m。

2．中學(xué)服務(wù)半徑≯1000M，小學(xué)服務(wù)半徑≯500M。校門不宜開向機(jī)動(dòng)車流量≥300的馬路。

3．學(xué)校容積率小學(xué)≯0.8，中學(xué)≯0.9，中幼師≯0.7。

4．運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地小學(xué)≮2.3M2/人，中學(xué)≮3.3M2/人，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地的長軸宜南北向布置。

5．綠地小學(xué)≮0.5M2/人，中學(xué)≮1.0M2/人，中幼師≮2.0M2/人。

6．南向普通教室日照宜為2小時(shí)。

7．兩排教室長邊相對(duì)時(shí)間距≮25M，長邊與運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地的間距≮25M。

8．課桌排距：小學(xué)850（合班800），中學(xué)900（合班850），縱向走道寬度550（合班900），課桌與墻凈距120（合班靠墻縱走道550）。第一排課桌距黑板2000（合班2500）。

9．最后一排課桌后沿到黑板距離：小學(xué)不宜大于8000；中學(xué)8500；合班18000。

10．實(shí)化學(xué)驗(yàn)室宜設(shè)在一層；其窗不宜為西或西南向布置。試驗(yàn)室內(nèi)應(yīng)設(shè)置一個(gè)事故急救沖洗龍頭。

11．室內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)窗臺(tái)高度不宜低于2100mm。

12．運(yùn)動(dòng)場(chǎng)中心距教學(xué)樓內(nèi)最近廁所超過90m時(shí)，可設(shè)室外廁所，其面積按學(xué)生總?cè)藬?shù)的15%計(jì)。

13．小學(xué)教學(xué)樓不應(yīng)超過四層。中學(xué)教學(xué)樓不應(yīng)超過五層。

14．小學(xué)教室凈高3.1m；中學(xué)教室、實(shí)驗(yàn)室3.4m；合班教室3.6米；輔助用房3.1m；辦公室2.8m。

15．教室實(shí)驗(yàn)室的窗臺(tái)高度不宜低于800，并不宜高于1000。教室實(shí)驗(yàn)室窗間墻寬度不應(yīng)大于1200。

16．教學(xué)樓走道寬度：內(nèi)廊2100；外廊1800；辦公1500；內(nèi)樓梯欄桿高度900，外廊欄桿1100。

17．教室安全出口的門洞寬度不應(yīng)小于1000，合班教室1500。

18．學(xué)校所有房間采光系數(shù)最低值除廁浴走廊樓梯為0.5%外，其他均為1.5%。玻地比，除廁所淋浴為1/10外，其他全為1/6。2100433B

簡(jiǎn)單介紹學(xué)校容積率計(jì)算公式，以及對(duì)學(xué)校容積率的要求。其中一般小學(xué)不超過1.0，中學(xué)不超過1.5，中師、幼師不超過0.7。

關(guān)于容積率

內(nèi)容:項(xiàng)目容積率與利潤推算方法模塊

一,最適容積率

最適容積率是能夠使利潤最大的容積率數(shù)值.

一定的土地轉(zhuǎn)讓,建安等成本條件下,項(xiàng)目的利潤取決于產(chǎn)品的單價(jià)和產(chǎn)品的總量,也就是總面積.容積率決定了總面積,也決定了單價(jià).而隨著項(xiàng)目容積率的上升,售價(jià)并非等比例下降,(容積率這1的TOWNHOUE項(xiàng)目售價(jià)不可能達(dá)到容積率為3時(shí)的高層住宅的3倍了)因而總利潤額隨容積率的上升而上升,當(dāng)容積率高出最適容積率的數(shù)值的時(shí)候,產(chǎn)品的品質(zhì)開始下降,售價(jià)下降,利潤下降.在最適容積率點(diǎn)上同,銷售額與總成本的差值最大,也就是利潤最大.

3,最適容積率的確定

明確了容積率的重要性,接下來就是最核心的問題:對(duì)于一個(gè)低層項(xiàng)目,容積率的最佳值是多少

回答這個(gè)問題,我們必須通過經(jīng)濟(jì)測(cè)算,即在一定的容積率下,本項(xiàng)目可以有多少的銷售面積(總規(guī)模減去一些必要的配套設(shè)施),同時(shí)這些面積又可以以多少價(jià)格售出,當(dāng)然這個(gè)價(jià)格是市場(chǎng)能夠接受而反映良好的.我們知道,容積率確定之后,項(xiàng)目的總規(guī)模和可出售面積是很快可以計(jì)算出來的,但合理的售價(jià)如何確定呢 在項(xiàng)目區(qū)位,成本等各方面條件確定的情況下,售價(jià)與住宅的舒適度有很大關(guān)系,除去建筑設(shè)計(jì)方面的因素,住宅之間的擁擠程度,層數(shù)就是一個(gè)很重要的因素了,而這些因素是直接與容積率相關(guān)的.那么建立一個(gè)容積率與建筑的擁擠程度,層數(shù)之間的變化"函數(shù)"就是最終的解決辦法.當(dāng)然,這個(gè)"函數(shù)"并非嚴(yán)格意義上的數(shù)學(xué)公式,而是一個(gè)相關(guān)性的變化分析.

以下就是這種相關(guān)性分析的基本思路,可以通過建筑的層數(shù),面寬,進(jìn)深等條件,粗略的估計(jì)一個(gè)低層或多層住宅項(xiàng)目的容積率,方法如下:

假設(shè)一個(gè)小區(qū)中的住宅是均勻分布的,設(shè)住宅的層高為3米,進(jìn)深為12米,日照間距為1.7,層數(shù)為N,容積率的求得公式為:

容積率=(12*A*N)/(B*D)---------公式1

其中,D=3*N*1.7 12----------------公式2

X=A/B--------------------------公式3

把公式2與公式3代入公式1,即可以得出容積率與X和N的關(guān)系如下:

容積率=X*N/(0.42N 1)

N和X是決定住宅擁擠程度的重要數(shù)值,N為建筑的層數(shù),層數(shù)多而居住檔次相應(yīng)下降,X為建筑面寬與建筑之間的間距的比值,X值越大,建筑形式越傾向于聯(lián)排住宅,反之X值越小,建筑形式越傾向于獨(dú)棟.舉一個(gè)例子,根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷,X值為0.5的時(shí)候,也就是并排的兩棟建筑之間的距離與建筑的面寬近似的時(shí)候,建筑的形式基本為雙拼別墅.根據(jù)公式3,可以作出以下這樣表格,當(dāng)確定一個(gè)容積率的時(shí)候,我們就可以比較方便的找出建筑大致是一個(gè)形態(tài),聯(lián)排住宅,雙拼別野,別野,或是介于他們之間的某種折中形式.

在本方法的實(shí)際應(yīng)用中,尚存在幾點(diǎn)問題,這主要是由于實(shí)際的低層住宅項(xiàng)目并非如上述情況是一個(gè)均勻的,理想的狀態(tài).比如,項(xiàng)目用地中有大面積的道路和綠化,有大面積的配套公建,這時(shí)的估算就需要增加一個(gè)不小的修正值;同樣如果用地中有多種住宅類型,有聯(lián)排別野,也有多層公寓(這是很多項(xiàng)目的實(shí)際情況)估算也需要在不同的類型間分別進(jìn)行;如果日照間距不是嚴(yán)格的按照1.7來計(jì)算,或者項(xiàng)目中有大面積的東西向住宅,估算也會(huì)遇到一些困難.但是基本上來講,這個(gè)方法需要的是進(jìn)一步的完善,還有與經(jīng)驗(yàn)值的互相驗(yàn)證.實(shí)際中可以用已經(jīng)有的若干個(gè)實(shí)例來反算這個(gè)公式的結(jié)果,并得出一個(gè)經(jīng)驗(yàn)性的修正值,并在以后的測(cè)算中應(yīng)用這個(gè)經(jīng)驗(yàn)修正值.

得出了一定容積率條件下的建筑產(chǎn)品形式之后,根據(jù)其擁擠程度,建筑之間的圖形關(guān)系,同時(shí)與周邊項(xiàng)目相比校,可以得出本產(chǎn)品的相應(yīng)售價(jià).這時(shí)候,建筑面積,單方成本與總成本,售價(jià)等進(jìn)行全面的成本收益測(cè)算所需要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)就齊全了,余下的工作就是通過一系列復(fù)雜的計(jì)算,得出最終的項(xiàng)目資金收益率與凈利潤,看一看項(xiàng)目在如上的產(chǎn)品定位條件下是贏還是虧.

X值 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2

建筑層數(shù)N

1 0.704225 0.633803 0.56338 0.492958 0.422535 0.352113 0.28169 0.211268 0.140845

2 1.086957 0.978261 0.869565 0.76087 0.652174 0.543478 0.434783 0.326087 0.217391

3 1.333333 1.2 1.066667 0.933333 0.8 0.666667 0.533333 0.4 0.266667

4 1.492537 1.343284 1.19403 1.044776 0.895522 0.746269 0.597015 0.447761 0.298507

5 1.612903 1.451613 1.290323 1.129032 0.967742 0.806452 0.645161 0.483871 0.322581

6 1.724138 1.551724 1.37931 1.206897 1.034483 0.862069 0.689655 0.517241 0.344828

4,實(shí)例項(xiàng)目分析

受發(fā)展商委托,我公司在北京南城承接了一個(gè)投資顧問項(xiàng)目,由于位置,成本等各方面因素的綜合考慮,項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為低層低密度的住宅.確定項(xiàng)目容積率的工作始終是各項(xiàng)工作的前提與核心.

我們確定的四種可能的產(chǎn)品類型包括,獨(dú)棟別墅,TOWNHOUSE,3-4層的住宅,5-6層的住宅.綜合了產(chǎn)品類型,容積率,售價(jià)等因素對(duì)四種產(chǎn)品類型進(jìn)行測(cè)算(這是一個(gè)比較繁雜的過程,在這里就不詳述了),測(cè)算最終的結(jié)果是此項(xiàng)目的容積率在0.9的低層住宅和0.7的TOWNHOUSE兩種產(chǎn)品是成本利潤率最高的.

(見下表)

樓型 容積率 售價(jià) 單方綜合成本 總利潤(萬元) 成本利潤率

雙拼 0.45 6500 5599 10942 16.08%

聯(lián)排 0.7 5000 4218 14862 18.55%

低層 0.9 4300 3592 17704 19.72%

多層 1.2 3600 3058 18430 17.73%

但是依據(jù)市場(chǎng)的要求全部定位為這兩種產(chǎn)品類型的話,覆蓋的客戶范圍仍 然有限,為了減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),產(chǎn)品類型應(yīng)結(jié)合5-6層的多層住宅,同時(shí)容積率可在0.7-0.9之間,我們將容積率初步定在0.8,產(chǎn)品類型以TOWNHOUSE和低層,多層住宅為主,這樣發(fā)展商的利益是最有保障的.

如此的測(cè)算結(jié)果也從另一方面證明本項(xiàng)目不應(yīng)該是一個(gè)單一產(chǎn)品形式的居住社區(qū),而應(yīng)該是雙拼別墅,聯(lián)排TOWNHOUSE,多層公寓混合的低密度居住社區(qū),在計(jì)算容積率與建筑形式的時(shí)候就必須分別進(jìn)行計(jì)算,這與前文中提到的理想狀態(tài)是有差異的.但是,從另一個(gè)角度看,這也促進(jìn)了該計(jì)算方式中一些不足之處的改進(jìn).比如說,因建筑形式的不同而必然進(jìn)行的分區(qū)計(jì)算的方式,各個(gè)組團(tuán)計(jì)算各自的建筑總面積,用地面積,容積率,就可以讓我們把諸如道路,綠化,公建等問題單獨(dú)處理,最終保證計(jì)算的準(zhǔn)確性.確定最適容積率的問題在這里就演變?yōu)榇_定最適的加權(quán)平均容積率的問題,實(shí)際上,也就是確定各不同類型住宅面積比例的問題.當(dāng)這個(gè)問題解決的時(shí)候,設(shè)計(jì)任務(wù)書也已經(jīng)基本成型了,此時(shí)下一個(gè)階段的各項(xiàng)工作也就可以順理成章的展開了.2100433B

建筑面積一般按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2013）的規(guī)定計(jì)算；存在以下特殊情況。

1、建筑底層架空作為通道、公共停車、布置綠化小品、居民休閑、配套設(shè)施等公共用途的，架空層層高宜在2.8 米至3.6米之間，其建筑面積不計(jì)入容積率。

2、建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房，結(jié)構(gòu)（設(shè)備管道）轉(zhuǎn)換層，底層車庫、雜物間等。當(dāng)層高在2.2米及以上的按全面積計(jì)入容積率，若層高不足2.2米的按1/2面積計(jì)入容積率。

3、建筑物的陽臺(tái)，不論是凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)、不封閉陽臺(tái)均按其水平投影面積的一半計(jì)算，當(dāng)進(jìn)深超過1.8米的各類陽臺(tái)，封閉陽臺(tái)均按全面積計(jì)入容積率。

4、半地下室凡頂板標(biāo)高超出室外地坪標(biāo)高1.0米以上的建筑部分應(yīng)計(jì)入地上建筑面積計(jì)算值；不足1.0米的，不計(jì)入容積率。

5、如建筑室外地坪標(biāo)高不一致時(shí)，以周邊最近的城市道路標(biāo)高為準(zhǔn)加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準(zhǔn)。

6、根據(jù)有關(guān)規(guī)定，容積率計(jì)算式中建筑總面積不包括地下室、半地下室建筑面積，屋頂建筑面積不超過標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的10%的也不計(jì)算。

但在工業(yè)上，根據(jù)GB50489-2009《化工企業(yè)總圖運(yùn)輸設(shè)計(jì)規(guī)范》，

容積率=（廠區(qū)建筑面積 構(gòu)筑物面積）/廠區(qū)占地面積

當(dāng)建筑物層高超過8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算(各個(gè)地區(qū)或城市有各自相關(guān)規(guī)定)。

“容積率”是項(xiàng)目總建筑面積與總用地面積之比。

下面就用一個(gè)簡(jiǎn)單的方式來給大家講解。

在面積為100平方米的地塊上建房，每層建筑面積100平方米，建2層，總建筑面積200平方米，容積率就是2.0；如果建3層，每層建筑面積50平方米，總建筑面積150平方米，容積率就是1.5，依次類推。

總用地面積10萬平方米，總建筑面積8萬平方米，容積率為0.8

總用地面積10萬平方米，總建筑面積10萬平方米，容積率為1

總用地面積10萬平方米，總建筑面積15萬平方米，容積率為1.5

在建筑層數(shù)相同的情況下，容積率越小，居住密度越小，相對(duì)舒服。容積率越大則相反。

容積率超過5就不建議購買了。

具體的計(jì)算規(guī)則應(yīng)根據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2013）和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的文件計(jì)算，以下舉例北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于發(fā)布《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》的通知(市規(guī)發(fā)〔2006〕851號(hào),2006年7月10日)

一、容積率系指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積計(jì)算值與總建設(shè)用地面積的商。地上總建筑面積計(jì)算值為建設(shè)用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計(jì)算值之和；地下有經(jīng)營性面積的，其經(jīng)營面積不納入計(jì)算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計(jì)算值按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行；遇有特殊情況，按照本規(guī)則下列規(guī)定執(zhí)行。

二、當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米 (2.7米 2.2米)時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)住宅建筑層高大于7.6米（2.7米×2 2.2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。

三、當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5.5米(3.3米 2.2米)時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值同上按水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)辦公建筑層高大于8.8米（3.3米×2 2.2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值同上按水平投影面積的3倍計(jì)算。

四、當(dāng)普通商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于6.1米 (3.9米 2.2米)時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值同上按水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)普通商業(yè)建筑層高大于10米（3.9米×2 2.2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值同上按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。

五、計(jì)算含陽臺(tái)建筑的容積率指標(biāo)時(shí)，陽臺(tái)部分建筑面積的計(jì)算值按照其水平投影面積計(jì)算。

六、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時(shí)，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的一半計(jì)算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計(jì)入容積率。

七、住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨(dú)立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本規(guī)則計(jì)算容積率，其建筑面積的計(jì)算值按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行。

八、設(shè)計(jì)單位應(yīng)在總平面圖上分別注明建筑面積和建筑面積計(jì)算值。

九、本規(guī)則規(guī)定的數(shù)值均含本數(shù)。

十、對(duì)本規(guī)則執(zhí)行過程中遇到的其它情況，我委將及時(shí)予以補(bǔ)充和修正。

十一、本規(guī)則自發(fā)布之日起執(zhí)行。