廈門信惠資產評估土地房地產估價有限公司

江蘇銀信資產評估房地產估價有限公司（原江蘇立信永華資產評估房地產估價有限公司），具有省財政廳頒發(fā)的“資產評估資格證書”、國家財政部和證監(jiān)會頒發(fā)的“證券期貨相關業(yè)務評估資格證書”。 公司現(xiàn)有注冊資產評估師50余名，其中具有三年以上執(zhí)業(yè)經驗的注冊資產評估師占80%以上，并形成了一支以注冊資產評估師為主體，兼有注冊房地產估價師、注冊土地估價師、注冊價格鑒證師、工程造價師和各行業(yè)的高級專業(yè)人才組成的專業(yè)隊伍；同時，建立了以建筑工程、設備、法律、金融、稅務等專業(yè)人員組成的專家網(wǎng)絡，可以適應各類資產評估的工作需要。

公司在資產評估執(zhí)業(yè)過程中遵守國家法律、法規(guī)和國際、國內公允的評估準則，遵守職業(yè)道德和行業(yè)行為準則，堅持獨立性、客觀性、科學性的工作原則，形成了“嚴格、嚴謹、求實、高效”的工作作風；信守合同，講求信譽，接受國家資產評估主管部門的監(jiān)督管理；依據(jù)委托方的評估目的，遵循法定或公允的程序和標準，運用科學的評估方法、可靠的信息以及現(xiàn)代化工作手段，維護資產所有者、經營者、報告使用者及社會公眾的合法權益，正確合理估計資產的價值量，獨立、公正、科學、客觀地開展資產評估工作，提供優(yōu)質、高效的評估服務。

公司現(xiàn)設證券業(yè)務部、房地產業(yè)務部、綜合部、財務部、業(yè)務質量管理委員會等部門，并建立和完善了各項內部管理制度，這些制度主要包括公司財務管理制度、人事及薪酬管理制度、后續(xù)教育制度、評估檔案管理規(guī)定、質量控制制度等。同時，公司追求服務質量上檔次、執(zhí)業(yè)標準與國際、國內資產評估行業(yè)通用準則相統(tǒng)一，除安排執(zhí)業(yè)人員參加中評協(xié)舉辦和認可的各種培訓班，研討班和專題講座以及中評協(xié)認可的省內外相關專業(yè)研討會、經驗交流會外，公司每年均制定內部后續(xù)教育計劃，根據(jù)執(zhí)業(yè)人員特長布置專業(yè)課題研究，形成成果時安排內部培訓，相互交流和探討執(zhí)業(yè)經驗，并鼓勵員工加強專業(yè)知識學習，在專業(yè)刊物上發(fā)表論文（現(xiàn)已發(fā)表論文十余篇）。公司內部科學的人力資源配置、開放式的競爭機制以及三級質量監(jiān)控體系相結合的管理模式，充分、科學、合理、準確地運用現(xiàn)有資產評估的法律、法規(guī)，最大限度地為企業(yè)解決實際問題，收到了顯著的效果。

土地資產又可以說是商品化的土地和土地資本.

資產評估的種類按評估的對象不同，可分為固定資產評估、房地產評估、房產評估、土地資產評估、無形資產評估、流動資產評估等。而土地資產評估是土地資產評估管理機構經常面對的問題。土地作為資產，是指土地不僅是社會進行物質生產的重要得自然資源，而且又是一筆巨大的資產。可以說土地是一切財富之母。為了使土地作為資產這一職能得到充分地體現(xiàn)和發(fā)揮、遏止土地資產的大量流失，分析和利用土地資產評估報告對土地資產管理部門來說是十分必要的。一份土地資產評估報告資料，不僅僅是一份評估工作總結、土地價格的公證文件和土地資產交易雙方認定土地資產價格的依據(jù)，而且是土地資產管理者加強對土地資產產權變動管理，確認土地資產評估結果的重要依據(jù)。

通過對土地資產評估報告的分析來完成對一項評估結果的全面評價是比較困難的，它首先要求土地資產評估管理機構有大量評估經驗的積累，對各類土地資產評估信息的占有及對被估土地資產內外環(huán)境的了解，在此基礎上才能完成對土地資產評估報告的分析工作，具體的分析途徑主要有以下幾個方面：

1、對土地資產評估報告進行文字的邏輯分析。

一般來說土地資產評估報告所列發(fā)生的土地資產評估的原因、評估的范圍、土地資產的權益評估所依據(jù)的前提條件與評估方法的選擇有著密切的關系，而這種關系就構成了土地資產評估報告本身的邏輯關系，同時也反映出一個土地資產評估機構進行評估的基本思路。土地資產評估管理機構進行評估報告的邏輯分析，就是要根據(jù)所掌握的實際情況，對評估機構的基本思路及三個因果關系進行分析。即評估目的、評估依據(jù)的前提條件與評估方法選擇之間的一致性；土地資產權益、估價的前提條件與估價依據(jù)之間的一致性；評估范圍與土地資產權益之間的一致性；通過分析，我們可以初步得出對土地資產評估機構的工作能力和評估結論是否科學的判斷，因為一個混亂的評估思路不可能得出科學的、接近實際的評估結果。

2、對評估中運用的市場信息資料進行對比分析。

對土地資產評估機構在評估中動用的各種市場信息資料進行分析鑒別，首先就要求土地資產的評估管理機構擁有自己的數(shù)據(jù)庫和隨時可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市場資料的基礎上，才能進行信息的對比分析。分析的內容主要有兩個方面：

(1)土地資產評估機構所選擇的參照價格及價格的構成因素與介紹的評估前提條件是否相吻合。一般來說，無論采用哪一種方法進行土地資產的評估，首先要確定前提條件，在此基礎上根據(jù)客觀公平的原則選擇與之相應的有關信息資料的參照價格。土地資產評估機構前提條件不同，土地資產評估的目的不同，所選擇的參照價格和價格的構成內容也會有所區(qū)別。

(2)分析土地資產評估運用的參照價格及有關的資料是否準確可靠，這里包括評估動用的價格變動指數(shù)、基準地價、重置成本的各種費率的取值、收益還原法所用的還原利率、折現(xiàn)系數(shù)、行業(yè)經營風險系數(shù)等。

3、對土地資產估算表格的分析。

這里包括對土地資產評估動用的計算方法是否嚴謹科學、成本構成是否合理、計算的數(shù)字是否正確、分析計算結果是否吻合、計算的基本思路與文字報告是否一致等方面的分析。通過上述三個方面的分析，結合實地考察最后產生綜合評價的意見，根據(jù)被評估土地資產發(fā)生評估的原因。被估土地資產的使用狀態(tài)、區(qū)域因素和個別因素的情況和地產市場的情況，審定土地資產評估機構的評估結果，最后決定是否予以確認這個機構是否有承擔土地資產評估的能力。