投標(biāo)者估價

影響因素

由于投標(biāo)者的社會閱歷、知識水平、偏好、收入水平、財富、測試儀器的不同，導(dǎo)致他們對同一物品的固有價值有不同的估計值。比如，某塊地下儲藏的石油對所有人來說，它的使用價值都是相同的，由于不同的人所擁有的知識水平和所使用的測試儀器的不同，致使他們對地下石油儲藏量的估計不同，因而他們對這塊地的石油開采權(quán)的估計值也不同。再比如，某件藝術(shù)品或古董的固有價值很難加以量化，投標(biāo)者可以根據(jù)自己的偏好給出不同的估價。

拍賣可以通過投標(biāo)者的報價來誘導(dǎo)出投標(biāo)者的估價。為了達(dá)到整個社會的效用最大化，把物品分配給最高的估價者；為了使賣者的收益最大化，可以把物品分配給最高的報價者，最高的估價者與最高的報價者有時候是同一個投標(biāo)者，有時候可能不是同一個投標(biāo)者。 2100433B

房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循下列原則：

1、合法原則

遵循合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

2、最高最佳使用原則

遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

當(dāng)估價對象已做了某種使用，估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：

⑴保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價；

⑵轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價；

⑶裝修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價；

⑷重新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價；

3、替代原則

遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

4、估價時點原則

遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。

5、公平原則

6、謹(jǐn)慎原則（抵押貸款項目）

房地產(chǎn)估價應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

1、獲取估價業(yè)務(wù)2、受理估價委托及明確估價基本原則3、擬定估價作業(yè)方案4、搜集估價所需資料5、實地查勘估價對象6、選定估價方法計算7、確定估價結(jié)果8、撰寫估價報告、9、出具估價報告10、估價資料歸檔。

廣大讀者 2100433B

基本估價

又分為收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法。

應(yīng)用估價法

又稱大量估價法，是在應(yīng)用基本估價方法基礎(chǔ)上的大范圍分析評估，該類方法的關(guān)鍵在于建立評估標(biāo)準(zhǔn)，多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價。此類方法包括路線價估價法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。

方法選取

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，對一宗土地進(jìn)行估價時，通常要依據(jù)評估目的和宗地的用途同時采用上述方法中的兩種，并對兩種方法評估的結(jié)果進(jìn)行分析后取值。