生長大周期

房地產(chǎn)大周期的拐點已經(jīng)到來

中國宏觀經(jīng)濟(jì)增速仍在趨緩中。而申銀萬國證券研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊成長在接受《第一財經(jīng)日報》專訪時表示:“當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)處在房地產(chǎn)大周期爬坡過坎期,如果能夠平穩(wěn)過渡,把GDP穩(wěn)定在7%左右的增速水平上,就算是成功。”

第三季度GDP增長7.3%,該增幅創(chuàng)下2009年一季度以來最低紀(jì)錄。  

房地產(chǎn)大周期調(diào)整不可避免

第一財經(jīng)日報:你為什么認(rèn)為房地產(chǎn)大周期調(diào)整對經(jīng)濟(jì)影響這么大? 

楊成長:我國房地產(chǎn)市場從2001年開始,已經(jīng)繁榮了14年,對中國經(jīng)濟(jì)、老百姓財產(chǎn)、社會分配格局產(chǎn)生了巨大影響。房地產(chǎn)投資占到了社會總投資的20%,影響到社會總投資40%左右。房地產(chǎn)在老百姓財產(chǎn)中的占比達(dá)到60%～70%,也是十多年來老百姓財富的主要增長源,對消費升級帶動作用也很大,帶動了家電、家具、家紡、家裝和汽車等產(chǎn)業(yè)的增長。房地產(chǎn)及其相關(guān)的收入幾乎要占到整個政府收入的三分之一左右。因此房地產(chǎn)大周期調(diào)整對經(jīng)濟(jì)周期影響非常大。

 日報:為什么你認(rèn)為房地產(chǎn)大周期調(diào)整已經(jīng)到來了? 

楊成長:現(xiàn)在來看,我國房地產(chǎn)大周期的拐點已經(jīng)到來了。一是每年房屋銷售面積已經(jīng)達(dá)到12萬億～13萬億平方米,近乎人均1平方米。按照每平方米約6000元計算,每個國民幾乎要拿出人均國民收入的六分之一,才能消化新增商品房。去年城市人均居住面積已經(jīng)達(dá)到35平方米,農(nóng)村才不過34平方米。我國城市住房的成套率和住房自有率在全世界是非常高的。再加上人口結(jié)構(gòu)的變化,適婚人口絕對量的減少,從各方面情況來看,房地產(chǎn)的年供應(yīng)量都應(yīng)該頂?shù)搅颂旎ò濉?nbsp;

而我講的房地產(chǎn)大周期調(diào)整不可避免,并不是指房價必然要下跌,而是指房地產(chǎn)的供給和需求總量不再高增長,今后只能是走平甚至是下跌,但是總規(guī)模和絕對量仍然是巨大的。當(dāng)前政府已經(jīng)采取了一系列政策,對房地產(chǎn)進(jìn)行扶持,但是政策出臺不能改變房地產(chǎn)的大周期調(diào)整,也不應(yīng)該改變。

 如何應(yīng)對? 

日報:如何應(yīng)對房地產(chǎn)大周期調(diào)整對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響? 

楊成長:從穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長、維護(hù)居民財產(chǎn)安全、防范金融風(fēng)險等角度看,2015年政府應(yīng)該把應(yīng)對房地產(chǎn)大周期調(diào)整放在重要位置。

 首先要繼續(xù)出臺穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策。今年以來政府已經(jīng)開始調(diào)整政策方向,從過去控制、抑制需求,調(diào)整為鼓勵正常市場需求,正在逐步清理過去的限購、房貸政策中抑制正常需求的政策。明年要適度加大對房地產(chǎn)企業(yè)的扶持。必須在收縮供給的同時,加大對參差不齊、集中度非常低的房地產(chǎn)行業(yè)的整合,加速淘汰小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè),扶持龍頭企業(yè),加速行業(yè)并購,推動行業(yè)的有序競爭。要在風(fēng)險可控的前期下,適度加大對房地產(chǎn)企業(yè)的金融扶持力度。從上市房地產(chǎn)企業(yè)情況看,房地產(chǎn)行業(yè)的整體融資成本在10%左右,而ROE只有9%左右。作為高杠桿產(chǎn)業(yè),外部融資成本已經(jīng)超過凈資產(chǎn)回報率,如果不改變這種狀況,這個產(chǎn)業(yè)是難以為繼的。要繼續(xù)加大棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè),適度彌補商業(yè)化房地產(chǎn)的收縮。長期來看,保障房建設(shè)也要市場化。要鼓勵金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、政府三方合作,探索出一條保障房建設(shè)的市場化投融資模式來。

 第二,要適度加大基礎(chǔ)設(shè)施投資,彌補房地產(chǎn)投資下滑對整個投資的影響。關(guān)鍵要做好兩方面工作。一要擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施投資的范圍。跟老百姓生活關(guān)聯(lián)度很高的民生基礎(chǔ)設(shè)施還有非常大的空間,比如健康養(yǎng)老、環(huán)保生態(tài)、教育傳媒、信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施等,都應(yīng)納入國家基礎(chǔ)設(shè)施投資范圍。二要解決好民營經(jīng)濟(jì)進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施的具體路徑和方式。讓民營經(jīng)濟(jì)投資基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域并不是簡單放開投資范圍和號召鼓勵就可以解決問題的,必須要認(rèn)真研究民營經(jīng)濟(jì)投資基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的具體路徑、配套措施和相關(guān)政策。

 第三,加速推動服務(wù)業(yè)發(fā)展,彌補房地產(chǎn)失速對經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。我國過去是以制造業(yè)為主體,目前服務(wù)業(yè)比重已經(jīng)高過制造業(yè)近3個百分點,今后幾年每年會提高1到2個百分點。到2020年,我國的服務(wù)業(yè)占比約60%,制造業(yè)約30%。因此服務(wù)業(yè)將成為未來中國經(jīng)濟(jì)增長的核心產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。對服務(wù)業(yè)要實行分類分級。對過去政府提供的公益性服務(wù)業(yè),包括教育、傳媒、文化、體育、水電煤氣,要分清楚哪些應(yīng)該由政府完成、哪些由市場完成、哪些共同完成。第二類主要是國家壟斷、國資占主導(dǎo),規(guī)?；浅８叩姆?wù)業(yè),比如金融、電信、交運,將來的方向就是要引入外資和民間資本,實現(xiàn)投資多元化,鼓勵市場化,避免過度壟斷。第三類是規(guī)?；⑹袌龌彤a(chǎn)業(yè)化程度不高,極度分散的服務(wù)業(yè),比如零售百貨、物流、社會服務(wù)、中介服務(wù),食品餐飲,要通過并購提高產(chǎn)業(yè)化水平,鼓勵各種資金大規(guī)模進(jìn)入,加速并購,擴(kuò)大規(guī)模,提高市場集中度。

 第四,防止房地產(chǎn)大周期調(diào)整對居民資產(chǎn)穩(wěn)定的影響。從上海的情況看,往往是房價不漲,租金就加速上漲。去年以來,上海房屋的租金上升就非?？臁o論是商鋪還是住宅,租金上漲過快已經(jīng)成了影響服務(wù)業(yè)發(fā)展的核心問題了。很多百貨零售、餐飲服務(wù)消費很旺,需求很好,但是店主掙不了錢,就是因為租金太高。所以引導(dǎo)老百姓合理調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu),適度降低房地產(chǎn)投資比例,采取措施抑制租金過快上漲,這對穩(wěn)定居民資產(chǎn)、降低服務(wù)業(yè)租賃成本,意義非常重大。

 第五,防范房地產(chǎn)大周期調(diào)整對金融資產(chǎn)穩(wěn)定性的影響。近年來,實體經(jīng)濟(jì)對金融市場風(fēng)險的影響主要是兩條鏈,一條是制造業(yè)持續(xù)下滑的影響。制造業(yè)已經(jīng)下滑多年,風(fēng)險釋放得差不多了。另一條是房地產(chǎn)大周期調(diào)整,相關(guān)風(fēng)險還沒有充分釋放出來。除了要防止房地產(chǎn)價格的下滑和房地產(chǎn)企業(yè)效益下滑對金融資產(chǎn)的直接影響外,更要關(guān)注各類金融機(jī)構(gòu)為了防止房地產(chǎn)周期性調(diào)整風(fēng)險,而減少貸款和各種資產(chǎn)運用規(guī)模,從而使得整個金融市場出現(xiàn)整體收縮,導(dǎo)致實體經(jīng)濟(jì)得不到充分資金供給的問題,這對實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是致命的。今年以來已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的苗頭,到目前為止,我國的社會融資總規(guī)模出現(xiàn)了歷史上少有的同比絕對量下降的狀況。 

活躍股權(quán)投資 

日報:房地產(chǎn)調(diào)整對整個金融市場有什么影響? 

楊成長:這幾年,盡管經(jīng)濟(jì)增速在持續(xù)下滑,但是實體經(jīng)濟(jì)對資金的需求并沒有下來,反而持續(xù)上升,這導(dǎo)致了我國金融市場的利率出現(xiàn)反經(jīng)濟(jì)周期往上走的情況。但是從今年下半年開始,利率已經(jīng)往下走了。這跟房地產(chǎn)大周期調(diào)整有直接的關(guān)系,因為過去每年新增的房屋和資本化的土地吸納了大量資金。現(xiàn)在房屋和土地增長速度慢下來了,實體經(jīng)濟(jì)對資金的吸納能力也就會下降,整個金融市場將由資金緊缺變?yōu)楣┣笃胶?甚至未來可能會出現(xiàn)資金整體過剩的狀況了。

 由于房地產(chǎn)投資收益下滑,利率收益下滑,相應(yīng)的社會資金對股權(quán)、股票投資的興趣在增加。今年以來并購、增發(fā),做PE、VC的資金增加很多,包括三板、四板在內(nèi)的多層次股權(quán)投資市場都開始活躍。利率投資和資金套利投資收益率下降,人們開始對股權(quán)投資感興趣,資金開始加速流入實業(yè)領(lǐng)域。全民開始創(chuàng)業(yè)新高潮,社會開始出現(xiàn)實業(yè)興邦新風(fēng)尚,這一趨勢是中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的希望之所在。

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