集體土地政策新規(guī)

2019年8月26日，第十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過了關于修改土地管理法的決定，新修訂的土地管理法自2020年1月1日起施行。此次修改土地管理法，堅持土地公有制不動搖，堅持農民利益不受損，堅持最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節(jié)約集約用地制度，依法保障農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理制度等改革在全國范圍內實行，對促進鄉(xiāng)村振興和城鄉(xiāng)融合發(fā)展具有重大意義。

新修訂的土地管理法把黨中央關于農村土地制度改革的決策和試點的成功經驗上升為法律，重點有以下五個方面：一是明確農業(yè)農村主管部門負責宅基地改革和管理。落實深化黨和國家機構改革精神，在規(guī)定國務院自然資源主管部門統(tǒng)一負責全國土地管理和監(jiān)督工作的同時，明確國務院農業(yè)農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作，并賦予了農業(yè)農村主管部門在宅基地監(jiān)督管理和行政執(zhí)法等方面相應職責。堅持實行一戶一宅的基本管理制度，增加了戶有所居的規(guī)定，下放了宅基地的審批權，允許已經進城落戶的農村村民自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。二是允許集體經營性建設用地直接入市。對土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，改變了過去農村的土地必須征為國有才能進入市場的問題，能夠為農民直接增加財產性的收入。同時在集體經營性建設性用地入市的時候，要求必須由村民代表大會，或者村民會議三分之二以上的成員同意才能入市。三是規(guī)范征地程序。要求政府在征地之前開展土地狀況調查、信息公示，還要與被征地農民協(xié)商，必要時組織召開聽證會，跟農民簽訂協(xié)議后才能提出辦理征地申請，辦理征地的審批手續(xù)，強化了對農民利益的保護。在征地補償方面，改變了以前以土地年產值為標準進行補償，實行按照區(qū)片綜合地價進行補償，區(qū)片綜合地價除了考慮土地產值，還要考慮區(qū)位、當?shù)亟洕鐣l(fā)展狀況等因素綜合制定。四是強化永久基本農田保護。將有關條款中的“基本農田”修改為“永久基本農田”。永久基本農田劃定以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行，由縣級人民政府自然資源主管部門會同同級農業(yè)農村主管部門組織實施。永久基本農田應當落實到地塊，納入國家永久基本農田數(shù)據庫嚴格管理。永久基本農田經依法劃定后，任何單位和個人不得擅自占用或者改變其用途。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實難以避讓永久基本農田，涉及農用地轉用或者土地征收的，必須經國務院批準。五是保障鄉(xiāng)村產業(yè)發(fā)展用地。要求土地利用總體規(guī)劃應當統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)生產、生活、生態(tài)用地，滿足鄉(xiāng)村產業(yè)和基礎設施用地合理需求，促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展。土地利用年度計劃應當對集體經營性建設用地作出合理安排。

集體土地是指農村集體所有的土地。也叫做勞動群眾集體所有的土地。這里的集體，是專指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村，村民小組等類同性質的農業(yè)集體經濟組織對土地的所有權，其他任何集體對土地沒有所有權，農村的土地（包括城市郊區(qū)），除法律規(guī)定屬于國家所有或已依法征收的外，均屬于集體所有，農民使用的宅基地、自留地、自留山等都屬于集體所有。

集體土地是中國土地所有制的一種形式。農村集體土地的所有權主體是農民集體，而不是集體經濟組織。

中國實行土地的社會主義公有制，土地的所有制形式包括國家所有（全民所有）和勞動群眾集體所有二種形式。

如何辦理集體土地使用證

一、集體土地使用證辦理所需要的材料如下：

1、申請登記的書面報告

2、土地登記申請書(國土局提供，當面填寫)

3、權利人身份證復印件，委托他人辦理的，需提供書面委托書和委托代理人身份證明

4、農村村民建房用地許可證原件、建房證辦證檔案和戶口資料

5、當?shù)毓膊块T提供的戶籍證明。

6、宗地圖、地籍調查表(國土局測繪隊)。

二、辦理集體土地使用證僅交測量費及工本費。

三、農村村民個人建房建設用地許可證為辦理集體土地使用證的權屬來源文件。

四、土地登記應當依照申請進行。

哪些集體土地可以抵押，哪些集體土地不可以抵押？

根據《中華人民共和國擔保法》規(guī)定，下列集體土地可以抵押：

(一)經發(fā)包方同意的農民依法承包的集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;

(二)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，該企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內的集體土地使用權同時抵押。

下列集體土地不得抵押：

(一)集體土地所有權;

(二)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押;

(三)耕地、宅基地、自留地、自留山;

(四)所有權、使用權不明或者有爭議的集體土地;

(五)被依法查封的集體土地。

什么時候農村集體土地補償會提高10倍？

政策依然沒下來，還不能確定。

農村集體土地確權登記發(fā)證與農民有關系？

開展農村集體土地確權登記發(fā)證工作是中央的明確要求，目的是確認農民集體、農民與土地長期穩(wěn)定的產權關系，將農民與土地物權緊密聯(lián)系起來，維護農民合法權益，實現(xiàn)憑證管地用地。對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、夯實農業(yè)農村發(fā)展基礎，推進農村土地管理制度改革，促進節(jié)約集約用地等具有十分重要的意義。每個集體經濟組織成員都應關心并清楚本集體經濟組織所擁有的土地情況，節(jié)約集約利用土地，保護耕地。

此次農村土地確權登記發(fā)證工作由政府統(tǒng)一組織實施。作為農村經濟組織成員，在參與推舉指界人、維護農民集體權益等方面充分發(fā)揮主體作用，主動參與，配合工作，共同把這項工作做扎實，經得起歷史的檢驗。

是不是農村集體土地確權登記發(fā)證范圍"para" label-module="para">

屬于本次確權登記發(fā)證范圍

集體土地特性

集體土地除了具有土地的基本屬性以外，還有下面的特性：

集體土地綜合性

集體土地也是由氣候、水文、土壤、地形、地質、生物及人類活動的結果所構成的綜合體。土地的各組成部分緊密結合，相互影響，協(xié)同進化，互為因果，人類不可能改變一種組成要素而使得其他要素保持不變。例如，砍伐森林，不僅會直接改變林木和植物的生長狀態(tài)，也會引起土壤、水分、動植物及氣候變化。

集體土地生產性

集體土地也具有一定的生產力，可以生產出人類需要的某種植物產品和動物產品。

集體土地競爭性

土地面積的有限性及位置的固定性，導致人們對集體土地的競爭行為。一方面要發(fā)展經濟，進行城市建設，要進行基礎設施建設，就要占用土地資源，由于城市的土地資源緊張，城市在擴大的過程中就要占用集體土地；另一方面，要發(fā)展農業(yè)，保護耕地和基本農田，而集體土地面積在不斷減少，耕地被占用。這對集體土地而言，導致了競爭的行為。

集體土地增值性

對集體土地的每一次投入，都表示其價值的提高。土地增值的直接原因來自于有效投入，間接原因是由于社會需求、供求關系以及人的心里、文化傳統(tǒng)等因素的刺激。集體農用地的增值性，由于土地的可更新性，在農用地利用過程中就既有經濟投入（人、財、物等），也有自然投入（太陽能，化學能等）的影響，均對土地增值形成有效投入，還有政策因素的效用。

集體土地資產性

土地可以被人壟斷，形成資產，土地不僅有資源的屬性，而且具有資產的屬性。

集體土地流通性

由于集體土地是集體經濟組織的資產，像其他商品一樣可在市場上流通，即土地流轉，但在市場上流通的不是集體土地的實體本身，而是集體土地權利。 由于土地位置固定性、不可移動性，集體土地流轉重要的不是土地本身的流轉，而是占有和利用他的各種土地權利的流轉。故集體土地流轉必須有相應的法律、法規(guī)作支撐，使集體土地流轉各方的合法權益受到國家法律的保護。

集體土地法律說明

（1）《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定“農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！?

《中華人民共和國土地管理法》第二條“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”。第八條“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有?！?

（2）在集體土地的經營管理方面規(guī)定：《中華人民共和國土地管理法》第十條“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村集體經濟組織經營、管理?！?

（3）集體土地所有權的確認。《中華人民共和國土地管理法》第十一條“農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權?！?

（4）集體土地的征收和征用。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。

（5）集體所有的土地可以由集體或者個人承包經營，從事農林牧漁生產。

集體土地制度改革

與上一屆三中全會相比，對“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”十八屆三中全會刪除了“逐步”二字，足以影響市場預期?，F(xiàn)有法律規(guī)定，農民的宅基地既不能抵押，也不能出售給本村以外的人。一些地方紛紛進行集體土地流轉試點，不少農民期待有朝一日，自己承包的土地能夠和城市的土地一樣同權同價。在十八屆三中全會后，他們的理由更充足：農民需要獲得自己的財產性收入，地方政府不應當壟斷土地。集體土地入市最直接的反對力量來自地方政府。

集體土地集體土地確權

為切實落實《中共中央 國務院關于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進一步夯實農業(yè)農村發(fā)展基礎的若干意見》（中發(fā)〔2010〕1號），國土資源部、財政部、農業(yè)部聯(lián)合下發(fā)了《關于加快推進農村集體土地確權登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)〔2011〕60號），進一步規(guī)范和加快推進農村集體土地確權登記發(fā)證工作，現(xiàn)提出以下意見：

一、明確農村集體土地確權登記發(fā)證的范圍

農村集體土地確權登記發(fā)證是對農村集體土地所有權和集體土地使用權等土地權利的確權登記發(fā)證。農村集體土地使用權包括宅基地使用權、集體建設用地使用權等。農村集體土地所有權確權登記發(fā)證要覆蓋到全部農村范圍內的集體土地，包括屬于農民集體所有的建設用地、農用地和未利用地，不得遺漏。

二、依法依規(guī)開展農村集體土地確權登記發(fā)證工作

按照《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《土地登記辦法》、《土地權屬爭議調查處理辦法》、《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》等有關法律政策文件以及地方性法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，本著尊重歷史、注重現(xiàn)實、有利生產生活、促進社會和諧穩(wěn)定的原則，在全國土地調查成果以及年度土地利用變更調查成果基礎上，依法有序開展確權登記發(fā)證工作。

農村集體土地確權登記依據的文件資料包括：人民政府或者有關行政主管部門的批準文件、處理決定；縣級以上人民政府國土資源行政主管部門的調解書；人民法院生效的判決、裁定或者調解書；當事人之間依法達成的協(xié)議；履行指界程序形成的地籍調查表、土地權屬界線協(xié)議書等地籍調查成果；法律、法規(guī)等規(guī)定的其他文件等。

集體土地集體土地抵押

1、允許抵押的土地

根據《物權法》的有關規(guī)定，允許抵押的集體土地使用權只有兩種：其一，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)所占用的集體土地使用權。該土地使用權并不能直接抵押，但可以在抵押土地上的建筑物時，一起將所占有的土地使用權抵押；其二，以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等土地承包經營權。

2、辦理抵押主要涉及以下三個方面：

1、相關權屬證書；2、主體信息資料；3、承包經營合同或其他權益確認文本。各文件之間應當相互印證。辦理抵押時應當注意抵押證書與抵押合同的一致性。

3、抵押登記程序

集體荒地土地使用權和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權抵押必須依法向土地管理部門申請辦理抵押登記，抵押合同自批準登記之日起生效。未經土地管理部門辦理土地使用權抵押登記的，土地抵押權不受法律保護，土地使用權亦不能作為抵押財產進行處置。（《農村集體土地使用權抵押登記的若干規(guī)定》第二條）

辦理抵押登記應當符合下列程序：

1、集體土地所有者出具同意抵押的證明；

2、對抵押的土地使用權進行地價評估；

3、確認土地估價結果；

4、抵押雙方簽訂抵押合同；

5、申請抵押登記；

6、審核、登記；

7、核發(fā)抵押證明書。

集體土地抵押抵押合同發(fā)生變更的，抵押人和抵押權人應當重新簽訂合同，并在簽訂后十五日內，持有關文件到土地管理部門申請辦理抵押變更登記。

三、加快農村地籍調查工作

各地應以“權屬合法、界址清楚、面積準確”為原則，依據《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2007）、《集體土地所有權調查技術規(guī)定》、《城鎮(zhèn)地籍調查規(guī)程》等相關技術規(guī)定和標準，充分利用全國土地調查等已有成果，以大比例尺地籍調查成果為基礎，查清農村每一宗土地的權屬、界址、面積和用途（地類）等，按照統(tǒng)一的宗地編碼模式，形成完善的地籍調查成果，為農村集體土地確權登記發(fā)證提供依據。同時，要注意做好變更地籍調查及變更登記，保持地籍成果的現(xiàn)勢性。

凡有條件的地區(qū)，農村集體土地所有權宗地地籍調查應采用解析法實測界址點坐標并計算宗地面積；條件不具備的地區(qū)，可以全國土地調查成果為基礎，核實并確定權屬界線，對界址走向進行詳細描述，采用圖上量算或數(shù)據庫計算的方法計算宗地面積。農村集體土地所有權宗地圖和地籍圖比例尺不小于1：10000。牧區(qū)等特殊地區(qū)在報經省級國土資源主管部門同意后，地籍圖比例尺可以放寬至1:50000。

• 宅基地使用權、集體建設用地使用權宗地地籍調查，應采用解析法實測界址點坐標和計算宗地面積，宗地圖和地籍圖比例尺不小于1：2000。使用勘丈法等其他方法已發(fā)證的宅基地、集體建設用地，在變更登記時，應采用解析法重新測量并計算宗地面積。

四、把農村集體土地所有權確認到每個具有所有權的農民集體

確定農村集體土地所有權主體遵循“主體平等”和“村民自治”的原則，按照鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村和村民小組農民集體三類所有權主體，將農村集體土地所有權確認到每個具有所有權的農民集體。凡是村民小組(原生產隊)土地權屬界線存在的，土地應確認給村民小組農民集體所有，發(fā)證到村民小組農民集體；對于村民小組(原生產隊)土地權屬界線不存在、并得到絕大多數(shù)村民認可的，應本著尊重歷史、承認現(xiàn)實的原則，對這部分土地承認現(xiàn)狀，明確由村農民集體所有；屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農民集體所有的，土地所有權應依法確認給鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農民集體。

屬于村民小組集體所有的土地應當由其集體經濟組織或村民小組依法申請登記并持有土地權利證書。對于村民小組組織機構不健全的，可以由村民委員會代為申請登記、保管土地權利證書。

涉及依法“合村并組”的，“合村并組”后土地所有權主體保持不變的，所有權仍然確權給原農民集體；“合村并組”后土地所有權主體發(fā)生變化、并得到絕大多數(shù)村民認可的，履行集體土地所有權變更的法定程序后，按照變化后的主體確定集體土地所有權，并在土地登記簿和土地證書上備注各原農民集體的土地面積。

涉及依法開展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點和農村土地整治的，原則上應維持原有土地權屬不變；依法調整土地的，按照調整協(xié)議確定集體土地權利歸屬，并依法及時辦理土地變更登記手續(xù)。

對于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調查統(tǒng)計，不登記發(fā)證。調查統(tǒng)計時在新建單位名稱后載明原農民集體名稱。

在土地登記簿的“權利人”和土地證書的“土地所有權人”一欄，集體土地所有權主體按“хх組（村、鄉(xiāng)）農民集體”填寫。

五、依法明確農村集體土地所有權主體代表

屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會受本農民集體成員的委托行使所有權；分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經濟組織代表集體行使所有權；沒有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農民集體經濟組織的，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體土地所有權由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府代管。在辦理土地確權登記手續(xù)時，由農民集體所有權主體代表申請辦理。

集體經濟組織的具體要求和形式，可以由各?。▍^(qū)、市）根據本地有關規(guī)定和實際情況依法確定。

六、嚴格規(guī)范確認宅基地使用權主體

宅基地使用權應該按照當?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定的面積標準，依法確認給本農民集體成員。非本農民集體的農民，因地質災害防治、新農村建設、移民安置等集中遷建，在符合當?shù)匾?guī)劃的前提下，經本農民集體大多數(shù)成員同意并經有權機關批準異地建房的，可按規(guī)定確權登記發(fā)證。已擁有一處宅基地的本農民集體成員、非本農民集體成員的農村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應注記“該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人”。非農業(yè)戶口居民（含華僑）原在農村合法取得的宅基地及房屋，房屋產權沒有變化的，經該農民集體出具證明并公告無異議的，可依法辦理土地登記，在《集體土地使用證》記事欄應注記“該權利人為非本農民集體成員”。

對于沒有權屬來源證明的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由村委會出具證明并公告30天無異議，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，確定宅基地使用權。

七、按照不同的歷史階段對超面積的宅基地進行確權登記發(fā)證

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后未擴大用地面積的，可以按現(xiàn)有實際使用面積進行確權登記；1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農村村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進行確權登記；1987年《土地管理法》實施后，農村村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，按照實際批準面積進行確權登記。其面積超過各地規(guī)定標準的，可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按有關規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標準重新進行確權登記。

八、認真做好集體建設用地的確權登記發(fā)證工作

村委會辦公室、醫(yī)療教育衛(wèi)生等公益事業(yè)和公共設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地及其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，應當依法進行確權登記發(fā)證，確認集體建設用地使用權。將集體土地使用權依法確認到每個權利主體。凡依法使用集體建設用地的單位或個人應申請確權登記。

對于沒有權屬來源證明的集體建設用地，應查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認定合法使用的，由村委會出具證明并公告30天無異議的，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報縣級人民政府審批，確權登記發(fā)證。

九、妥善處理農村違法宅基地和集體建設用地問題

違法宅基地和集體建設用地必須依法依規(guī)處理后方可登記。對于違法宅基地和集體建設用地，應當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，對符合土地利用總體規(guī)劃與村鎮(zhèn)規(guī)劃以及有關用地政策的，依法補辦用地批準手續(xù)后，進行登記發(fā)證。

十、嚴格規(guī)范農村集體土地確權登記發(fā)證行為

結合全國土地登記規(guī)范化檢查工作，全面加強土地登記規(guī)范化建設。嚴格禁止搞虛假土地登記，嚴格禁止對違法用地未經依法處理就登記發(fā)證。對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經法定征收程序將農民集體所有土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進行土地確權登記發(fā)證或登記不規(guī)范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關人員責任。

十一、加強土地權屬爭議調處

各地要從機構建設、隊伍建設、經費保障、規(guī)范程序等各方面，切實采取有力措施，建立健全土地權屬爭議調處機制，妥善處理農村集體土地權屬爭議。

十二、規(guī)范完善已有土地登記資料

嚴格按照有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定，全面核查整理和完善已有土地登記資料。凡是已經登記發(fā)證的宗地缺失資料以及不規(guī)范的，盡快補正完善；對于發(fā)現(xiàn)登記錯誤的，及時予以更正。各地要做好農村集體土地登記資料的收集整理工作，保證登記資料的全面、完整和規(guī)范。各地要進一步建立健全有關制度和標準，統(tǒng)一規(guī)范管理土地登記資料。

十三、推進農村集體土地登記信息化

要參照《城鎮(zhèn)地籍數(shù)據庫標準》（TD/T 1015—2007）等技術標準，積極推進農村集體土地登記數(shù)據庫建設，進一步完善地籍信息系統(tǒng)。在此基礎上，穩(wěn)步推進全國土地登記信息動態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)建設，提升土地監(jiān)管能力和社會化服務水平，為參與宏觀調控提供支撐，有效發(fā)揮土地登記成果資料服務經濟社會發(fā)展的積極作用。

集體土地經營性用地，是土地管理法允許農民集體(村委會，村集體經濟組織)作為集體土地所有權擁有者，以《集體土地出讓土地使用權 有年限》給個人或者企業(yè)建設工業(yè)(房)、商業(yè)(房)，商品房不再“國有土地化”。

政策引導

中共十八屆三中全會審議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》今日全文發(fā)布?！稕Q定》指出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農民合理、規(guī)范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。

農村集體土地的所有權主體是農民集體，而不是集體經濟組織。但法律的規(guī)定并不嚴謹：何為集體？法律沒有界定；何為集體所有？法律只規(guī)定由集體經濟組織或村民委員會經營管理。這種定性上的空白與權利行使上的簡單粗糙的制約導致了極權的產生。

實踐中，土地名義上由農民集體所有，實際上為集體經濟組織或村民委員會所有，甚至是由其中的個別人所有，農民不能從法律上看到自己與土地的關系。這一方面使農民在于集體經濟組織或村民委員會的承包合同糾紛中不能正切地主張自己的合法權益，另一方面也使農民淡化了土地的保護意識，對土地拋荒、被侵蝕的現(xiàn)象十分淡漠。而集體經濟組織或村民委員會的領導者們也毫無土地由農民集體所有的觀念，隨意撕毀承包合同，隨意干涉農地經營，甚至私自賣地。這些行為都不利于農業(yè)的發(fā)展，最終損害了農民的利益，而這一切都源于法律對集體所有定性上的空白和權利運作機制上的簡單粗糙的規(guī)制。

集體土地入市條件已成熟 。農村集體土地可以入市交易，就會給土地市場帶來競爭，那時土地市場不再是政府一家說了算，整個房地產市場將會有很大的變化。

負責人薛慶生說在農村集體土地入市以后，土地供需矛盾將緩解。從政策看，農村集體土地以經營性土地入市的可能性比較大，而農村集體土地以住宅類土地入市的可能性比較小。農村集體土地以住宅類土地入市的步伐還需要幾年的時間，這需要政府進一步出臺相關的規(guī)定來加以規(guī)范。對于集體農用地流轉考慮如何建立起交易成本小同時又保護農民權益的流轉方式，對于集體建設用地流轉則需要統(tǒng)籌改革措施，盡快解決地方債務問題，從而放開流轉范圍，讓農民也能切實享受到城鎮(zhèn)化帶來的收益。

集體土地入市中央提出

2007年，中共十七大提出：要“加快形成統(tǒng)一開放競爭有序的現(xiàn)代市場體系，發(fā)展各類生產要素市場，完善反映市場供求關系、資源稀缺程度、環(huán)境損害成本的生產要素價格形成機制。”

2008年，十七屆三中全會進一步明確提出“促進公共資源在城鄉(xiāng)之間均衡配置、生產要素在城鄉(xiāng)之間自由流動；逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。”

2012年，中共十八大又重申，要“保證各種所有制經濟依法平等使用生產要素、公平參與市場競爭、同等受到法律保護。”

2013年7月，習近平總書記在武漢部分省市負責人座談會上提出，加快形成全國統(tǒng)一開放競爭有序的市場體系，著力清除市場壁壘，提高資源配置效率。

集體土地入市正是發(fā)展要素市場、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一、開放、競爭有序的土地市場的必要條件，是完善社會主義市場經濟的一項重要任務，是發(fā)揮市場在土地資源配置中基礎作用的需要，是加快經濟發(fā)展方式轉變的需要。對此，中央用了“加快”二字以顯示問題解決的迫切性。

集體土地入市準入限制

門檻之一是“經審批??依法取得的經營性建設用地使用權”才能入市。這就是說，宅基地使用權不能入市；集體的公益性事業(yè)、公共設施用地使用權也不能入市。

門檻之二是“土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍外”的集體土地才允許入市。

門檻之三是“禁止進入房地產市場，取締‘小產權房’”。所謂的小產權房在上世紀80年代就有了。

集體土地入市交易規(guī)則

規(guī)定集體土地入市的交易規(guī)則和市場秩序是政府的責任。在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場上，集體土地應有與國有土地相同的入市規(guī)則。

首先，要明確集體土地入市的供方市場主體。在一級市場上，是集體經濟組織的村民大會或村民代表大會；若是土地股份合作社，則是其股東大會。只有股東們才有權決定集體土地的建設用地使用權是否入市流轉。村支書、村委會主任只是他們委托的代理人，無權決定某宗集體土地是否入市，以免村支書、村主任等少數(shù)人出于私利，肆意出租、出讓集體土地。二級市場的市場主體是集體土地的建設用地使用權人或宅基地使用權人，他們只能轉讓其合法取得的建設用地使用權或宅基地使用權，不能自行設定建設用地使用權或宅基地使用權，不能把承包經營權當作建設用地使用權出租或出讓。

產權交易方式應當與國有土地市場相同，采用多元化的方式，租賃（即年租）、出讓（即批租）、拍賣、招標、掛牌、作價入股、合伙聯(lián)營均可。一般來說，需方要作長期投資的愿意采取批租方式；供方希望有長期穩(wěn)定的收益，愿意出租；需方有多個競地者，可以拍賣；公共設施用地可以招標或掛牌；全依交易雙方一致的意愿而定，不必拘泥于現(xiàn)行法律允許的作價入股或合伙聯(lián)營兩種方式。因為若采取作價入股或合伙聯(lián)營方式，則集體土地所有人、使用人就成為股東或合伙人，必須參與企業(yè)經營，承擔經營風險，一旦經營失敗便血本無歸。所以，農民集體一般都愿意采取租賃方式，不愿意作價入股。政府不應硬性規(guī)定交易方式，只需制定租賃或出讓、轉讓合同的規(guī)范文本格式和拍賣、招標、掛牌的法定程序即可。

集體土地入市需要有土地市場監(jiān)管。市場管理人員需要做的是：匯集土地供方、需方的信息，審查供方、需方信息的合法性（集體土地入市的經辦人是否有集體經濟組織的委托，提供的集體土地是否有合法的產權，土地用途是否符合土地用途分區(qū)的用途管制規(guī)則），也可規(guī)定交易規(guī)則和提供交易場所。集體土地的供給不需要提出申請、政府審批。政府不應以此手段壟斷建設用地供應。建設用地與耕地配置的均衡點應由市場來定，政府是定不好的。市場交易的租金、地價不要由市場管理人規(guī)定，可以由中立的中介機構來評估，由供需雙方平等協(xié)商或競爭的市場機制來定。

集體土地入市入市推行

如今在珠三角、長三角、京津等經濟發(fā)達地區(qū)，集體建設用地的隱形市場已普遍存在。官辦的集體建設用地使用權流轉試點遍布22個省區(qū)，并有20多年的實踐經驗。各種做法的利弊洞燭，用社會主義市場經濟的理論加以梳理總結，就可以拿出一套集體土地入市的改革方案?？梢哉f，集體土地入市的條件已經成熟。但要推行集體土地入市 ，尚需做好以下四項工作。

首先要修改現(xiàn)行的《土地管理法》《物權法》，以法律規(guī)定集體土地的建設用地使用權、農村宅基地使用權的處分權能；修改實為計劃配置的現(xiàn)行土地用途管制制度，制定適應市場配置的土地用途管制制度；廢除《城市房地產管理法》，制定《城鄉(xiāng)土地市場管理法》規(guī)定土地市場的運行規(guī)則。

第二，推進財稅制度改革：清理涉地稅費，完善分稅制和轉移支付制度，建立與地方政府事權相匹配的地稅體系。因為集體土地入市必然將縮小征地范圍、提高征地補償標準，減少地方政府的土地出讓金收益。在如今地方財政高度依賴出讓金收益的時候，地方政府不會接受和推行要減少其出讓金收益的改革；所以，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場必需同財稅制度的改革同步協(xié)調推進。

第三，完成集體土地建設用地使用權、宅基地使用權的確權發(fā)證工作，按照尊重歷史、承認現(xiàn)實的原則，做到應發(fā)盡發(fā)，全覆蓋。

第四，土地利用總體規(guī)劃與城鄉(xiāng)規(guī)劃合一，做好市縣的城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃和土地用途分區(qū)規(guī)劃，以指導集體土地有序入市。

房地產就其社會性質來分,可以分為公房和私房兩大類.公房又分為國有土地房和集體土地房.

所謂集體土地房就是土地歸集體所有,由集體單位自行出資建造的房地產.