江林地產(chǎn)

從榆林市政府常務會上獲悉，榆林市出臺了《榆林市房地產(chǎn)去庫存優(yōu)結構實施意見》（以下簡稱《意見》），提出提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置率、落實信貸支持和稅收優(yōu)惠政策、發(fā)揮住房公積金作用、培育發(fā)展住房租賃市場等多項政策，有效化解庫存，優(yōu)化供給，促進該市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

《意見》要求，提高棚改貨幣化安置率，將打通保障房建設和商品房市場的通道，各縣區(qū)可購買市場存量房作為保障房和棚戶區(qū)改造安置房。榆林中心城區(qū)、神木縣、府谷縣、定邊縣，貨幣化安置達到100%，其它縣貨幣安置率達到80%。棚戶區(qū)改造征收對象在2016年8月1日后用棚戶區(qū)改造補貼資金直接購買存量商品房市級獎勵每套房1萬元。

《意見》指出，落實企業(yè)信貸和信貸支持政策。家庭首次購買普通商品住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付比例為20%，貸款利率下限為基準利率的0.7倍。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通商品住房的，執(zhí)行首套房貸款政策。對擁有1套住房且相應貸款未結清的家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通商品住房的，執(zhí)行首付款比例最低為30%。

《意見》要求發(fā)揮住房公積金作用，今年全市將釋放住房公積金49億元。市住房公積金提高貸款額度，延長貸款年限；拓寬貸款品種，實行省內(nèi)通貸；房款提取范圍，降低提取門檻；精簡審核流程，提高工作效率。將探索進城務工人員納入公積金歸集機制。

《意見》要求落實稅收優(yōu)惠政策，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按1.5%稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為90平方米以下，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按2%的稅率征收契稅。對個人購買不足2年的住房對外銷售，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人購買2年以上（含2年）的住房對外銷售，免征增值稅。

《意見》要求，將公租房保障對象擴大到非戶籍人口，實行市場租金、分檔補貼。各地通過租賃市場增加公租房房源，推進公租房貨幣化。鼓勵住房租賃經(jīng)營機構長期租賃或購買社會房源向社會出租，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫存商品住房向社會出租。

《意見》強調(diào)，各級政府嚴格房地產(chǎn)用地及項目管控，優(yōu)化房地產(chǎn)規(guī)劃布局，做好基礎配套設施建設，增強商品住房宜居性，優(yōu)化房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

（圖片來源：全景視覺）

經(jīng)濟觀察報 記者 饒賢君 2017年，禹州地產(chǎn)董事局主席林龍安提出了“千億計劃”，2018年計劃實現(xiàn)銷量規(guī)模600億-700億元，這一目標上限幾乎達到禹州2017年銷量規(guī)模的兩倍。

與強勢進取的規(guī)模戰(zhàn)略不同，林龍安認為，未來五到十年房地產(chǎn)行業(yè)整體將以穩(wěn)為主、租售并舉，競爭愈發(fā)激烈、洗牌加劇的房地產(chǎn)企業(yè)將進入低利潤率時代。

如何在這樣的趨勢下保證高增長、高毛利、高派息、低凈資產(chǎn)負債率的“三高一低”路線，同時在未來三年沖擊千億規(guī)模？林龍安的答案是深耕區(qū)域、租售并舉、加強并購、多元擴展。

經(jīng)濟觀察報：2018年集團層面的關鍵詞是什么？

林龍安：區(qū)域深耕——2018年，禹洲將持續(xù)深耕五大區(qū)域：長三角區(qū)、環(huán)渤海區(qū)、華中區(qū)、大灣區(qū)、海西區(qū)，禹洲會按照這個戰(zhàn)略，把指標分散到各個區(qū)域。

做大做強——2018年禹洲要在合規(guī)、合法的情況下做強、做大、做扎實地產(chǎn)板塊，不盲目、片面地做增量，保持禹洲的特色，以股東利益最大化為首要考量。

租售并舉——禹洲將成立租售事業(yè)部和產(chǎn)融事業(yè)部，未來禹洲會在一二線城市，拿出一部分物業(yè)進行租賃業(yè)務和長租公寓的探索。加大持有型物業(yè)的比例，提升貢獻率。

股東利益最大化——永遠堅持股東利益最大化，在一二線城市做大租售市場，不高價拿地，保證股東的利益，保證禹洲長久以來的高增長、高毛利、高派息、低凈資產(chǎn)負債率的“三高一低”路線。每年拿不低于核心盈利的30%用來回饋股東。

經(jīng)濟觀察報：對2018年的規(guī)模預期是多少？

林龍安：2017年，禹洲正式提出千億計劃，因此2018年的規(guī)模會在600億-700億元。禹洲現(xiàn)在存量貨值還有將近2800億-3000億元左右，還有超過1500萬平方米的土地儲備，這個目標一定能實現(xiàn)。

經(jīng)濟觀察報：會加大合作或者并購嗎？

林龍安：會，禹洲會加大收購和并購的力度，在性價比較高的前提下，實現(xiàn)土地儲備和可售貨值的持續(xù)增加。

經(jīng)濟觀察報：是否有多元化的擴展計劃？

林龍安：我們也將成立租售事業(yè)部和產(chǎn)融事業(yè)部，加強長租公寓和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的探索與實現(xiàn)。禹洲已經(jīng)在嘗試租賃業(yè)務，廈門有了第一個長租項目落地，同時禹洲也在進行醫(yī)養(yǎng)、教育和地產(chǎn)結合的探索與實踐。

未來，禹洲計劃加強持有性物業(yè)比例，租售業(yè)務、商業(yè)、辦公和酒店等持有性物業(yè)有望給公司帶來10%到15%的凈利潤的貢獻。目前禹洲集團旗下的金融控股集團也高速發(fā)展當中。

經(jīng)濟觀察報：怎么看待金融領域的機會和挑戰(zhàn)？

林龍安：地產(chǎn)與金融的結合是目前房地產(chǎn)行業(yè)的一個重大趨勢。2009年，承接禹洲地產(chǎn)上市前剝離的資產(chǎn)管理，禹洲金融整合了原禹洲集團所有金融版塊的業(yè)務，業(yè)務涵蓋“普惠金融、證券投資、基金管理、貿(mào)易資產(chǎn)”四大范疇。2016年禹洲集團金融控股有限公司正式成立。目前集團總資產(chǎn)達80億元。

禹洲已和臺灣全球人壽建立了合作，投資了陸金所、滴滴、廈門國際銀行與廈門農(nóng)商銀行。此外，禹洲對在線教育、機器人這些領域的投資也有所涉獵。禹洲金控板塊在香港成立了一家證金公司，跟地產(chǎn)公司平行，地產(chǎn)和金控兩者在資本市場、客戶權益等方面相互支持。