合肥濱湖世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司

合肥濱湖區(qū)目前是房產(chǎn)投資最受關(guān)注的區(qū)域，由于房齡相對(duì)年輕，資源投入比較大，深受購(gòu)房者喜愛。不斷有小密圈成員問(wèn)我如何投資濱湖的房子，比如選擇什么樣的戶型，選擇什么樣的樓層，哪些小區(qū)適合改善，投資多大面積收益更高等等。

基于這些問(wèn)題，本篇我將對(duì)濱湖區(qū)已成交的二手房數(shù)據(jù)做一個(gè)系統(tǒng)分析，看看到底哪些小區(qū)二手房適合改善，哪些小區(qū)投資性價(jià)比相對(duì)較高，哪種類型的房產(chǎn)最適合投資。

數(shù)據(jù)采自合肥鏈家網(wǎng)，這是鏈家對(duì)外公布的實(shí)際成交數(shù)據(jù)，極具參考價(jià)值。時(shí)間跨度為2016年9月-2108年2月，樣本總數(shù)為586個(gè)，鑒于樣本數(shù)量有限，本篇部分結(jié)論可能還不夠嚴(yán)謹(jǐn)，僅供參考。

1、總價(jià)

濱湖總價(jià)成交的主體在130w-190w這個(gè)范圍，成交量占總成交的2/3。從投資角度來(lái)看，總價(jià)在150w-180w之間的房產(chǎn)受眾面最大，流動(dòng)性最好，是投資的最佳總價(jià)區(qū)間。

其中總價(jià)超過(guò)200w的成交量共有91個(gè)，占比15.5%。超過(guò)200w，會(huì)超出絕大部分接盤者的承受能力，投資收益相比150w-180w之間的標(biāo)的要差一些。但是，一般濱湖的改善性住房，基本都會(huì)超過(guò)200w。

我對(duì)成交總價(jià)超過(guò)200w的小區(qū)做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)4個(gè)小區(qū)成交量相對(duì)大一些，分別是保利拉菲公館，藍(lán)鼎濱湖假日楓丹園，濱湖世紀(jì)城徽杰苑，高速濱湖時(shí)代廣場(chǎng)。整體上來(lái)看，濱湖適合改善的小區(qū)真的非常有限。

保利拉菲公館總價(jià)超過(guò)200w的成交量最大，平均成交面積為125平米，以136平米和110多平米的戶型為主，我看了一下，戶型還不錯(cuò)，品牌小區(qū)，房齡年輕，在二手改善小區(qū)里面應(yīng)該是首選了。

藍(lán)鼎濱湖假日楓丹園成交僅次于保利拉菲公館，但成交單價(jià)要比它高得多，是46中學(xué)區(qū)的原因。我們還看到它的成交周期最短，成交總價(jià)最高，溢價(jià)空間也最小，既滿足學(xué)區(qū)需求，又滿足居住要求，應(yīng)該屬于比較優(yōu)質(zhì)的改善性標(biāo)的了。

濱湖世紀(jì)城徽杰苑成交的戶型偏大，單價(jià)是最低的，主要是房齡有些老，物業(yè)也差一些。我們看到成交周期和議價(jià)空間都是最大的，在我看來(lái)比較劣質(zhì)了。高速濱湖時(shí)代廣場(chǎng)也有一定的房齡了，定位和表現(xiàn)跟保利拉菲公館很接近。

2、面積

濱湖面積成交主要在80-100平米這個(gè)區(qū)間，共成交343套，占總成交量的近60%，85-95平米區(qū)間占比超過(guò)40%。80-100平米這個(gè)范圍的戶型，無(wú)疑最受購(gòu)房者歡迎，是最佳投資標(biāo)的。

兩房戶型共成交194套，占總成交的1/3。主要集中在80-95平米這個(gè)區(qū)間，成交量為132套，占比超過(guò)2/3，其中85-90平米這個(gè)區(qū)間成交量最大，占比接近總成交的1/3。

三房及以上戶型共成交350套，占總成交的近60%。主要集中在85-100平米這個(gè)區(qū)間，成交量為192套，占比超過(guò)55%，其中90-95平米這個(gè)區(qū)間成交量最大，占比接近30%。

100平米以上的兩房戶型幾乎是絕跡的，不要投資這樣的房產(chǎn)。目前看來(lái)，三房及以上戶型已經(jīng)成為濱湖二手房成交的主體，兩房戶型市場(chǎng)在不斷萎縮，投資盡量選擇85-100平米左右的小三房；140平米以上的成交也非常少，投資盡量避免。

3、學(xué)區(qū)房

這里的學(xué)區(qū)房?jī)H指46中本部學(xué)區(qū)，具體學(xué)區(qū)劃分可參考我的這篇文章《合肥的真假學(xué)區(qū)房——最新優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)劃分及分析》（公號(hào)“小易論樓市”）。46中學(xué)區(qū)房成交量占所有成交的1/4，均價(jià)是高于濱湖平均值的，比非學(xué)區(qū)房高出11.8%，但是我們看到戶均總價(jià)都差不多，都在167w左右，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)總價(jià)還是比較敏感的。

46中學(xué)區(qū)房平均房齡要比非學(xué)區(qū)房長(zhǎng)3年左右，但成交周期要短一些。46中學(xué)區(qū)房中的1室和2室占比，也比非學(xué)區(qū)房的要高，學(xué)區(qū)房更傾向于小戶型。

從學(xué)區(qū)房各面積區(qū)間成交量分布圖上來(lái)看，85-90平米這個(gè)區(qū)間成交量最大，其次是60-70平米，兩個(gè)區(qū)間占了一半以上。

從學(xué)區(qū)房各總價(jià)區(qū)間成交量分布圖上來(lái)看，150w-190w這個(gè)區(qū)間成交量最大，其次是110w-130w，兩個(gè)區(qū)間占比達(dá)到2/3以上。

4、樓層

根據(jù)鏈家的數(shù)據(jù)，把濱湖二手房樓層分為：低樓層（1-10層），中樓層（11-20層）和高樓層（20層以上）。在成交上我們可以看出，高樓層成交均價(jià)最高，其次是中樓層，最后是低樓層。

低樓層成交均價(jià)比平均值低了310元/平米，偏離度-1.75%，戶均總價(jià)最低，但是議價(jià)空間也是最低的，成交周期也最短。濱湖成交數(shù)據(jù)跟全市總的成交數(shù)據(jù)略有不同（公號(hào)“小易論樓市”《合肥二手房哪些樓層最受歡迎，房?jī)r(jià)每年貶值多少？》）。

我們以濱湖在售小區(qū)時(shí)光印象和公園里為例。時(shí)光印象的A21棟分兩種戶型，分別是105.99平米和98.97平米，其中105.99平米為南北通透的邊戶，98.97平米為南北半通透的中間戶。從價(jià)格上來(lái)看，東戶型要高于西戶型，邊戶型要高于中間戶，但是相差都不大，最高不超過(guò)2.5%。

公園里的34#有三種戶型，分別是118.67平米，105.04平米和141.7平米。其中118.67平米和141.7平米為南北通透的邊戶，105.04平米為南北半通透的中間戶。從價(jià)格上來(lái)看，東戶型要高于西戶型，但是相差不大；邊戶型要高于中間戶，價(jià)差達(dá)到7.5%。

我們看時(shí)光印象A21棟的2號(hào)戶型，A21棟共有27層，1樓是架空的。2號(hào)戶型定價(jià)明顯高于平均值的樓層在15-27層，其中20-27層的高樓層定價(jià)最高，定價(jià)最低的樓層主要集中在10層以下。

我們看到低樓層的平均偏離度為-3.71%，而濱湖低樓層二手房成交價(jià)格平均偏離度為-1.75%，也就是說(shuō)低樓層定價(jià)比市場(chǎng)價(jià)低了接近2個(gè)百分點(diǎn)，而中樓層定價(jià)比市場(chǎng)價(jià)高出1個(gè)百分點(diǎn)，高樓層高出1.33個(gè)百分點(diǎn)。低樓層明顯性價(jià)比更高。

我們?cè)賮?lái)看公園里34#的2號(hào)戶型，34#共有32層，1樓也是架空的。34#的2號(hào)戶型定價(jià)最高的樓層在15-27層之間，最高段在19-22層，定價(jià)最低的樓層也主要集中在10層以下和30層以上，定價(jià)基本跟時(shí)光印象不謀而合。

我們看到低樓層的平均偏離度為-2.94%，濱湖低樓層二手房成交價(jià)格平均偏離度為-1.75%，也就是說(shuō)低樓層定價(jià)比市場(chǎng)價(jià)低了近1.2個(gè)百分點(diǎn)，高樓層低了近1個(gè)百分點(diǎn)，而中樓層定價(jià)比市場(chǎng)價(jià)高出1.9個(gè)百分點(diǎn)，低樓層和高樓層性價(jià)比更高。

其實(shí)不論是時(shí)光印象還是公園里，我們都能多少看出點(diǎn)規(guī)律。時(shí)光印象高樓層和公園里中樓層之所以性價(jià)比最差，是由于其定價(jià)明顯高過(guò)其他樓層，而定價(jià)最低的低樓層，都成了性價(jià)比最高的樓層（公號(hào)“小易論樓市”《在合肥沒(méi)有不能買的房子，只有不能買的價(jià)格》）。

合肥濱湖房產(chǎn)投資建議

濱湖房地產(chǎn)市場(chǎng)跟全市其他區(qū)域不大一樣，新房和次新房的比例比較高，基本都是30層左右的高層，樣本比較單純。從投資角度來(lái)看，總價(jià)在150w-180w這個(gè)范圍的標(biāo)的流動(dòng)性最好，最值得投資。超過(guò)200w總價(jià)的房子，流動(dòng)性要差好多（公號(hào)“小易論樓市”《在合肥200萬(wàn)你可以買到哪些房子？》）。

濱湖缺乏比較好的改善性住宅，絕大部分成交都集中在80-100平米這個(gè)面積區(qū)間，剛需和剛改特點(diǎn)非常明顯。盡量不要買100平米以上的兩房戶型，投資最好選擇90-95平米左右的小三房，140平米以上的大戶型流動(dòng)性差，投資盡量避免（公號(hào)“小易論樓市”《合肥濱湖區(qū)有哪些限價(jià)房，哪些新房性價(jià)比高？》）。

學(xué)區(qū)房比較保值，如果作為投資用，最好不要買太大的戶型。如果投資和自住兼顧，可以考慮藍(lán)鼎濱湖假日楓丹苑。如果考慮回遷小區(qū)，則盡量購(gòu)買比較小的戶型（公號(hào)“小易論樓市”《2017年合肥濱湖區(qū)二手房成交分析及購(gòu)房建議》）。

從投資上來(lái)看，中低樓層的性價(jià)比顯然要高于中高樓層，盡量選擇4-14樓或者30層以上，但不要選擇頂?shù)讟?。盡管新房底樓和頂樓定價(jià)一般比均價(jià)低5-10%左右，但在二手房市場(chǎng)，這個(gè)價(jià)格可能會(huì)低10%以上，議價(jià)空間大，成交周期長(zhǎng)，流動(dòng)性非常差，這也是為什么頂?shù)讟遣徽腥舜姷脑颉?/p>

總的來(lái)說(shuō)，濱湖最佳投資標(biāo)的類型是：總價(jià)在150w-180w左右，面積85-100平米左右，單價(jià)1.6w-1.7w左右，樓層在4-14層的小三房或者小四房。

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