房屋買賣合同糾紛（第2版）

萬國營(yíng)，深圳市中級(jí)人民法院院長(zhǎng)。

第一章售房廣告引起的糾紛

第一節(jié)綜合評(píng)述

一、銷售廣告不實(shí)及其糾紛

二、銷售廣告不實(shí)的司法認(rèn)知與實(shí)踐

第二節(jié)審判實(shí)踐中的疑難問題

一、如何區(qū)分要約與要約邀請(qǐng)

二、《商品房司法解釋》第3條的理解

三、購房者的訴訟請(qǐng)求與相關(guān)處理分析

第三節(jié)典型案例

一、最高人民法院案例

二、上海案例

三、北京案例

四、廈門案例

五、深圳案例

六、案例分析與總結(jié)

第二章認(rèn)購書相關(guān)的糾紛

第一節(jié)綜合評(píng)述

第二節(jié)審判實(shí)踐中的疑難問題

一、認(rèn)購書的性質(zhì)

二、認(rèn)購書的類型與主要義務(wù)

三、違反認(rèn)購書的民事責(zé)任

四、認(rèn)購書的繼續(xù)履行

五、認(rèn)購書中的定金罰則

六、法定化為商品房買賣合同的認(rèn)購書

第三節(jié)典型案例

一、認(rèn)購書的繼續(xù)履行案例

二、認(rèn)購書的定金罰則案例

第三章房屋買賣合同價(jià)款支付相關(guān)糾紛

第一節(jié)現(xiàn)行法律規(guī)定的付款方式

一、一次性付款

二、分期付款

第二節(jié)銀行按揭貸款付款的相關(guān)問題

一、按揭貸款概念及法律特征

二、商品房按揭中的法律關(guān)系

三、商品房買賣合同與按揭合同的關(guān)系

第三節(jié)買受人的付款義務(wù)

一、買受人支付價(jià)款的時(shí)間認(rèn)定

二、買受人支付價(jià)款的地點(diǎn)認(rèn)定

三、買受人支付價(jià)款的金額認(rèn)定

第四節(jié)買受人遲延付款的違約責(zé)任

一、繼續(xù)履行

二、支付違約金及賠償損失

三、解除合同

第五節(jié)典型案例

第四章房屋交付的相關(guān)糾紛

第一節(jié)綜合評(píng)述

一、概述

二、我國法律、法規(guī)關(guān)于商品房交付的相關(guān)規(guī)定

三、商品房交付的法定條件

四、商品房交付的約定條件

五、未達(dá)到商品房交付條件而交房的法律后果

第二節(jié)審判實(shí)踐中的疑難問題

一、房屋交付存在質(zhì)量問題的類型

二、房屋面積差異問題

三、房屋未竣工驗(yàn)收或竣工驗(yàn)收不合格的交付問題

第三節(jié)典型案例

一、房屋質(zhì)量糾紛案例

二、房屋面積糾紛案例

三、延期交房案例

第五章延期辦證的糾紛

第一節(jié)綜合評(píng)述

一、辦理房地產(chǎn)證的法律法規(guī)的規(guī)定

二、當(dāng)事人的約定

三、辦證應(yīng)當(dāng)具備的條件

第二節(jié)審判實(shí)踐中的疑難問題

一、延期辦證

二、延期辦證違約金的計(jì)算

第三節(jié)典型案例

第六章懲罰性賠償?shù)募m紛

第一節(jié)綜合評(píng)述

一、懲罰性賠償概述

二、法律對(duì)商品房買賣中的懲罰性賠償?shù)囊?guī)定

三、商品房買賣中采用懲罰性賠償?shù)姆ɡ矸治?

四、適用懲罰性賠償?shù)募m紛類型

第二節(jié)審判實(shí)踐中的疑難問題

一、審判實(shí)踐中《商品房司法解釋》與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法

的區(qū)別

二、出賣人根本違約情況下懲罰性賠償責(zé)任的認(rèn)定

三、出賣人欺詐情況下懲罰性賠償責(zé)任的認(rèn)定

四、特殊情況下懲罰性賠償?shù)倪m用

五、超出《商品房司法解釋》的情形，能否適用懲罰性賠償

第三節(jié)典型案例

一、“一房?jī)少u”情形適用懲罰性賠償?shù)陌咐?

二、存在面積誤差適用懲罰性賠償?shù)陌咐?

第七章二手房買賣的糾紛

第一節(jié)二手房交易糾紛概述

一、二手房交易的概念及特征

二、二手房交易糾紛的特征

三、二手房交易糾紛頻生的原因

四、常見二手房交易糾紛

第二節(jié)二手房交易糾紛中的若干疑難問題

一、“一房?jī)少u”糾紛的法律問題研究

二、“陰陽合同”糾紛的法律問題研究

三、中介機(jī)構(gòu)作為合同的一方當(dāng)事人參與訂立的二手房買賣

三方合同糾紛的法律問題研究

四、抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)的效力問題

五、共有期間，未經(jīng)其他共有人同意，轉(zhuǎn)讓共有房產(chǎn)的效力問題

六、二手房交易中的優(yōu)先購買權(quán)問題

七、限貸、限購政策對(duì)二手房交易的影響

第三節(jié)典型案例

一、“一房?jī)少u”的案例

二、“陰陽合同”案例

三、未經(jīng)共有人同意轉(zhuǎn)讓共有房產(chǎn)的案例

四、限貸、限購政策的案例

第八章商品房買賣合同解除與房屋按揭關(guān)系的沖突與協(xié)調(diào)

第一節(jié)綜合評(píng)述

一、商品房按揭——一個(gè)精巧的權(quán)利義務(wù)均衡化的法律設(shè)計(jì)

二、商品房買賣合同關(guān)系與商品房擔(dān)保貸款合同關(guān)系梳理

三、商品房買賣合同的解除與房屋按揭關(guān)系的沖突

第二節(jié)審判實(shí)踐中的疑難問題

一、在實(shí)體法中協(xié)調(diào)房地產(chǎn)買賣合同的解除與房屋按揭貸款關(guān)系

二、在程序法中協(xié)調(diào)房地產(chǎn)買賣合同的解除與房屋按揭關(guān)系

三、司法建議

第三節(jié)典型案例

第九章房屋買賣合同糾紛中的無權(quán)處分問題

第一節(jié)引言

第二節(jié)無權(quán)處分問題的基本類型及處理原則

一、房屋買賣糾紛中無權(quán)處分行為的主要類型

二、房屋買賣糾紛中處理無權(quán)處分問題的基本規(guī)則

第十章其他房屋買賣合同的效力

第一節(jié)設(shè)定抵押權(quán)的房屋買賣合同的效力

一、與效力相關(guān)的法律規(guī)定和司法解釋

二、解讀立法及司法解釋的變遷過程

三、設(shè)定抵押房屋買賣合同效力的理論探討

四、司法實(shí)踐中的具體問題

第二節(jié)行政劃撥土地上房屋買賣合同的效力

一、與效力相關(guān)的法律規(guī)定

二、法律解讀

三、合同效力的理論探討

四、司法實(shí)踐中具體問題

第三節(jié)未領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋買賣合同的效力

第四節(jié)典型案例

第十一章原農(nóng)村集體土地上建房屋的轉(zhuǎn)讓糾紛

第一節(jié)原農(nóng)村集體土地上建房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的總體情況

第二節(jié)原農(nóng)村集體土地上建房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的受理問題

第三節(jié)原農(nóng)村集體土地上建房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力

一、支持轉(zhuǎn)讓合同無效觀點(diǎn)的理由

二、支持轉(zhuǎn)讓合同有效觀點(diǎn)的理由

第四節(jié)原農(nóng)村集體土地上建房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的實(shí)體處理

第五節(jié)典型案例

附錄

1中華人民共和國民法通則（節(jié)選）

2中華人民共和國物權(quán)法（節(jié)選）

3中華人民共和國合同法（節(jié)選）

4中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（節(jié)選）

5中華人民共和國土地管理法（節(jié)選）

6中華人民共和國擔(dān)保法（節(jié)選）

7商品房銷售管理辦法

8城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定

9城市商品房預(yù)售管理辦法

10國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知

11房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定

12最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋（節(jié)選）

13最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

第一版編后記2100433B

本書結(jié)合全新的法律法規(guī)、司法解釋，針對(duì)房屋買賣合同糾紛審判實(shí)踐中的重點(diǎn)、疑難、新型問題展開法律適用的論述分析，并對(duì)案件審理方法與技能進(jìn)行了有益的探討。本書由深圳市中級(jí)人民法院具有審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的法官撰寫，法學(xué)基本理論的評(píng)述與典型案例的剖析相結(jié)合，說理清晰，結(jié)構(gòu)完整，實(shí)用性強(qiáng)，內(nèi)容豐富，極具指導(dǎo)性。本書在《房屋買賣合同糾紛》（第1版）基礎(chǔ)上修訂增加的主要內(nèi)容是限貸、限購政策對(duì)二手房交易的影響以及限貸、限購政策相關(guān)案例，房屋買賣合同糾紛中的無權(quán)處分、原農(nóng)村集體土地上建房屋的轉(zhuǎn)讓糾紛等問題。這些內(nèi)容的增加與調(diào)整，使本書的內(nèi)容進(jìn)一步豐富完善。

本書主要討論了房屋買賣過程中常見的糾紛，包括售房廣告引起的糾紛、認(rèn)購書相關(guān)的糾紛、房屋買賣合同價(jià)款支付相關(guān)糾紛、房屋交付相關(guān)的糾紛、延期辦證的糾紛、懲罰性賠償?shù)募m紛、二手房買賣的糾紛、商品房買賣合同解除與房屋按揭關(guān)系的沖突與協(xié)調(diào)、其他房屋買賣合同的效力。本書對(duì)這些糾紛涉及的法律問題，均結(jié)合案件實(shí)例，進(jìn)行了深入的探討分析。

房屋買賣合同糾紛圖書一

內(nèi)容簡(jiǎn)介

《房屋買賣合同糾紛》主要討論了包括售房廣告引起的糾紛、認(rèn)購書相關(guān)的糾紛、房屋買賣合同價(jià)款支付相關(guān)糾紛、房屋交付相關(guān)的糾紛、延期辦證的糾紛、懲罰性賠償?shù)募m紛、二手房買賣的糾紛、商品房買賣合同解除與房屋按揭關(guān)系的沖突與協(xié)調(diào)、有關(guān)包銷的糾紛、其他房屋買賣合同的效力。《房屋買賣合同糾紛》對(duì)這些糾紛涉及的法律問題，均結(jié)合案件實(shí)例，進(jìn)行了深入的探討分析。

圖書目錄

第一章：售房廣告引起的糾紛/1

第一節(jié)：綜合評(píng)述/1

第二節(jié)：審判實(shí)踐中的疑難問題/6

第三節(jié)：典型案例/14

第二章：認(rèn)購書相關(guān)的糾紛/26

第一節(jié)：綜合評(píng)述/26

第二節(jié)：審判實(shí)踐中的疑難問題/30

第三節(jié)：典型案例/44

第三章：房屋買賣合同價(jià)款支付相關(guān)糾紛/56

第一節(jié)：現(xiàn)行法律規(guī)定的付款方式/57

第二節(jié)：銀行按揭貸款付款的相關(guān)問題/59

第三節(jié)：買受人的付款義務(wù)/60

第四節(jié)：買受人遲延付款的違約責(zé)任/63

第五節(jié)：典型案例/64

第四章：房屋交付的相關(guān)糾紛/68

第一節(jié)：綜合評(píng)述/68

第二節(jié)：審判實(shí)踐中的疑難問題/76

第三節(jié)：典型案例/87

第五章：延期辦證的糾紛/97

第一節(jié)：綜合評(píng)述/97

第二節(jié)：審判實(shí)踐中的疑難問題/100

第三節(jié)：典型案例/109

第六章：懲罰性賠償?shù)募m紛/113

第一節(jié)：綜合評(píng)述/113

第二節(jié)：審判實(shí)踐中的疑難問題/121

第三節(jié)：典型案例/133

第七章：二手房買賣的糾紛/139

第一節(jié)：二手房交易糾紛概述/139

第二節(jié)：二手房交易糾紛中的若干疑難問題/144

買賣三方合同糾紛的法律問題研究/151

第三節(jié)：典型案例/161

第八章：商品房買賣合同解除與房屋按揭關(guān)系的沖突與協(xié)調(diào)/167

第一節(jié)：綜合評(píng)述/167

第二節(jié)：審判實(shí)踐中的疑難問題/174

第三節(jié)：典型案例/191

第九章：商品房包銷合同糾紛/199

第一節(jié)：商品房包銷合同的概念/199

第二節(jié)：商品房包銷法律關(guān)系及實(shí)務(wù)處理/201

第十章：其他房屋買賣合同的效力

附錄

房屋買賣合同糾紛圖書二

書名:房屋買賣合同糾紛

圖書編號(hào):1251439

出版社:中國法制

定價(jià):23.0

ISBN:780182169

作者:祝銘山主編

出版日期:2003-08-01

版次:

開本:大32開

內(nèi)容簡(jiǎn)介

本套叢書具有以下鮮明的特點(diǎn)：

一、案例典型、真實(shí)。所選案例多屬于《最高人民法院公報(bào)》、最高人民法院及其業(yè)務(wù)庭通過其他形式公布的案例。每一個(gè)案例都盡可能具有典型性。為了方便使用，我們歸納了每個(gè)案例的要旨，并作為“問題提示”列于案例之前。案例均保持真實(shí)性。涉及未成年人、個(gè)人隱私等內(nèi)容的案件，隱去了部分真實(shí)姓名。

二、評(píng)析權(quán)威。除了《最高人民法院公報(bào)》案例和最高人民法院公布的裁判文書，其他案例均由主審法官或者專家對(duì)核心法律問題作出權(quán)威評(píng)析，尤其注重闡釋專業(yè)領(lǐng)域的熱點(diǎn)或疑難問題。

三、法律文件全面?！斑m用法律”部分具體分為[法律·法規(guī)·規(guī)章]、[司法解釋]、[請(qǐng)示答復(fù)]、[地方規(guī)范性文件]、[司法政策]。其中最高人民法院對(duì)下級(jí)法院關(guān)于適用法律問題請(qǐng)示所作的答復(fù)、地方法院公布的司法文件、各級(jí)法院對(duì)審理某一類型案件的調(diào)研成果等內(nèi)容，也是本套叢書比較獨(dú)到的地方。

四、叢書分類細(xì)致、合理。本套叢書盡量根據(jù)民事和刑事案件的不同類型(案由)，分別單獨(dú)成冊(cè)。首批推出《勞動(dòng)合同糾紛》、《醫(yī)療損害賠償糾紛》、《學(xué)生傷害賠償糾紛》、《人身傷害賠償糾紛》、《名譽(yù)權(quán)糾紛》、《婚姻家庭糾紛》、《繼承糾紛》、《離婚中的財(cái)產(chǎn)分割糾紛》、《借款合同糾紛》、《存單糾紛》、《建設(shè)工程合同糾紛》、《房屋買賣糾紛》、《房屋拆遷糾紛》、《房屋租賃糾紛》、《票據(jù)糾紛》、《勞動(dòng)保險(xiǎn)糾紛》、《交通事故損害賠償糾紛》等民事類叢書。

圖書目錄

第一部分 典型判例

1．于存庫訴董成斌，董成珍房屋買賣糾紛案

2．鄺五女訴里仁房地產(chǎn)公司抵押貸款購房逾期不交房解除合同返還購房款案

3．長(zhǎng)春市對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易公司訴長(zhǎng)春市朝陽房地產(chǎn)開發(fā)公司購銷房屋因情勢(shì)變更而引起的價(jià)款糾紛案

4．四川省國貿(mào)有限公司訴四川省民族貿(mào)易聯(lián)合公司交付非法所買房屋被認(rèn)定房屋買賣合同無效案

5．冷小明訴通城縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司房屋買賣糾紛因無處分權(quán)和房屋屬規(guī)劃拆遷房被認(rèn)定買賣無效案

6．鄭金兵等訴黃巖市房屋開發(fā)公司未按商品房預(yù)售合同履行義務(wù)糾紛案

7．何憲文訴王庚紀(jì)等房屋買賣糾紛案

第二部分 適用法律

[法律·法規(guī)·規(guī)章]

[司法解釋]

[地方規(guī)范性文件]

[司法政策]2100433B

房屋買賣合同糾紛買賣合同

是指出賣人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人、買受人支付價(jià)款的合同。此處的房屋，包括了商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房，農(nóng)村房屋等各類合法性質(zhì)的房屋。

房屋買賣合同糾紛預(yù)約合同

是指房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者就雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同的協(xié)議，一般以“認(rèn)購書”、“訂購單”、“意向書”等形式表現(xiàn)，且多約定了定金。商品房預(yù)約合同一般包括雙方當(dāng)事人基本情況、房屋基本狀況、商品房總價(jià)款、簽署正式買賣合同的期限、定金條款等內(nèi)容。

購房者簽訂預(yù)約合同可以防止其他買家搶購自己中意的房屋，又能暫緩付款，以冷靜思考或籌措資金;開發(fā)商簽訂預(yù)約合同可以鎖定購房者，有利于按計(jì)劃售房。

房屋買賣合同糾紛預(yù)售合同

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，承購人支付定金或房屋價(jià)款的合同。商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得(商品房預(yù)售許可證)的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

房屋買賣合同糾紛銷售合同

是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會(huì)銷售所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。廣義的商品房銷售合同包括了商品房預(yù)售合同。

商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，合同主要內(nèi)容包括:商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方違約責(zé)任等。

房屋買賣合同糾紛委托合同

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房委托給中介機(jī)構(gòu)代理銷售，并向中介機(jī)構(gòu)支付酬金的合同。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

房屋買賣合同糾紛轉(zhuǎn)讓合同

是指經(jīng)濟(jì)適用房所有者將經(jīng)濟(jì)適用房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，他人支付價(jià)款的合同。經(jīng)濟(jì)適用房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證一定年限后，方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售;出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)的一定比例向政府交納收益。

房屋買賣合同糾紛買賣合同

是指農(nóng)民將農(nóng)村自有居住性房屋轉(zhuǎn)讓給他人，他人支付價(jià)款的行為。農(nóng)村房屋買賣合同，涉及農(nóng)村宅基地的問題，對(duì)合同效力需嚴(yán)格按法律規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。

處理房屋買賣合同糾紛的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《合同法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關(guān)規(guī)定。