北京大學已購公有住房上市出售管理暫行辦法簡介

第一章 總 則

第一條 為深化學校住房制度改革，規(guī)范已購公有住房（以下簡稱“已購公房”）上市出售工作，按照既兼顧學校發(fā)展又保障教職工利益的原則，根據國家有關規(guī)定，結合學校實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于北京大學已購公房首次進入市場出售的管理。本辦法所稱已購公房，是指教職工按房改成本價或標準價購買的原產權及房屋分配權屬于北京大學的公有住房。按照房改成本價或標準價購買的集資合作建房，也視為已購公房。

第三條 根據學校發(fā)展規(guī)劃，暫確定以下區(qū)域內的已購公房為不宜公開上市出售住房，包括：暢春園、承澤園、黃莊東大泥灣803甲乙樓、藍旗營小區(qū)北京大學所屬住房、清華園4-7公寓、蔚秀園、燕東園、中關園，以及醫(yī)學部劃定的不宜公開上市出售的已購公房。

位于學校劃定的不宜公開上市出售范圍之外的已購公房，可依照本辦法相關規(guī)定公開上市出售。

第四條 位于學校劃定的不宜公開上市出售范圍之內的已購公房，確有需要出售的，由學校根據年度計劃及預算情況，以市場評估價進行回購。

第二章 上市出售和學?；刭彸绦?/p>

第五條 位于學校劃定的不宜公開上市出售范圍之外的已購公房的上市交易，按以下程序進行：

1．出讓人向房地產管理部提出上市申請，并填寫《北京大學已購公有住房上市交易申請表》（見附件）。

2．房地產管理部對申請進行審核。

3． 通過審核后，出售信息須在房地產管理部網站公示一個月后，該房屋方可交易。

4．確定買受人后，出讓人應到房地產管理部簽署《承諾書》，買受人若是北大教職工或配偶的則還須填寫《中央在京單位職工住房情況登記表》。

5．在辦理房屋過戶手續(xù)前，已購公房出讓人須按照有關規(guī)定結清水電、燃氣、供暖、物業(yè)等相關費用，并將家庭戶籍遷出。

6．出讓人與買受人到政府房屋管理部門辦理房屋產權轉移登記手續(xù)。

7．房屋交易相關稅費根據國家和北京市相關政策規(guī)定繳納。

8．在辦理房屋過戶手續(xù)后，買受人須持過戶證明材料到房地產管理部備案登記。

第六條 位于學校劃定的不宜公開上市出售范圍之內的已購公房，確有需要出售的，由學校根據年度預算情況進行回購，按以下程序進行：

1．已購公房產權人向房地產管理部提出申請，并填寫《北京大學已購公有住房上市交易申請表》和簽署《承諾書》（見附件）。

2．房屋經核查符合回購要求的，由房地產管理部報請學校批準回購。

3．學校批準后，已購公房出讓人與學校共同委托專業(yè)評估機構對房屋市場價格進行評估。評估費用由出讓人和學校各負擔50%。

4． 出讓人確認接受評估價格后，經學校黨政聯(lián)席會審議通過，出讓人與學校簽訂房屋回購合同。

5．學校將回購材料報送國務院機關事務管理局審批。

6．審批通過后，出讓人須盡快按有關規(guī)定結清水電、燃氣、供暖、物業(yè)等相關費用并將家庭戶籍遷出，將房屋騰空交回學校，并配合學校到政府房屋管理部門辦理房屋產權轉移登記手續(xù)。

7．房屋交易相關稅費根據國家和北京市相關政策規(guī)定繳納。

8．學校向出讓人支付回購款。

第三章 附 則

第七條 已購公房面積超過規(guī)定住房面積標準的，須按照國家有關房改政策進行超標處理后方可出售。

第八條 已購公房售出后，出讓人不再參與學校住房分配、調整、置換等有關事宜，也不能再購買經濟適用住房等政府提供優(yōu)惠政策建設的住房。

第九條 已購公房售出后，出讓人所具有的各項權利、義務轉由買受人承擔，但不包括出讓人作為學校教職工所專享的優(yōu)惠政策，原由學校負擔的供暖費、物業(yè)費等費用由買受人自行負擔。

第十條 如遇國家有關政策、法規(guī)調整，本辦法作相應修改。

第十一條 本辦法經2013年10月22日十二屆黨委第50次常委會審議通過，自發(fā)布之日起實施。

第十二條 本辦法由房地產管理部負責解釋。學校原有的相關政策和規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。

【文件來源】

銀川市已購公有住房和經濟適用住房

上市出售管理暫行辦法

（2000年9月25日）

第一章 總則

第一條為了規(guī)范我市已購公有住房和經濟適用住房上市交易行為，促進房地產二級市場發(fā)展，推動住房商品化、社會化進程，根據建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設部第69號令）和《寧夏回族自治區(qū)已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（寧政辦發(fā)[99]176號）及有關規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法適用于個人已購公有住房和經濟適用住房首次進入市場上市出售的管理。

第三條本辦法所稱已購公有住房是指根據國家和自治區(qū)有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定，按照成本價購買的公有住房，或按市人民政府指導價購買的經濟適用住房。

本辦法所稱經濟適用住房包括安居工程住房和依法取得全部產權的集資合作建設的住房。

本辦法所稱的上市出售，包括已購公有住房和經濟適用住房買賣、贈與、交換的行為。

第四條銀川市房產管理局負責本市已購公有住房和經濟適用住房上市出售的管理工作。銀川市住房制度改革領導小組辦公室（以下簡稱銀川市房改辦）具體辦理已購公有住房和經濟適用住房上市出售準入資格審批手續(xù)。

第五條已購公有住房上市出售實行準入制度。出售前須經銀川市房改辦審查，由銀川市房改辦核發(fā)上市出售準入通知書。

第六條銀川市紀檢、監(jiān)察部門要依據本辦法對個人已購公有住房和經濟適用住房上市出售工作進行監(jiān)督檢查，及時糾正和處理違紀違規(guī)行為。

第二章 上市出售的條件

第七條具備下列條件可以開放已購公有住房和經濟適用住房上市出售的交易市場。

（一）市人民政府房改、紀檢監(jiān)察部門已按照個人申報、單位審核、登記立檔方式對城鎮(zhèn)職工家庭住房狀況進行了普查，并對在住房制度改革中存在的違紀、違規(guī)行為進行了處理，建立了職工個人住房檔案。

（二）已制定了已購公有住房和經濟適用住房上市出售實施辦法及稅費繳納、收益分配等具體政策規(guī)定。

（三）已購公有住房和經濟適用住房產權產籍管理規(guī)范，建立了比較完善的房地產交易市場。

（四）法律法規(guī)規(guī)定的其它條件。

第八條有下列情況之一的住房不得上市出售：

（一）處于戶籍凍結地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內的；

（二）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（三）已抵押且未經抵押人書面同意轉讓的；

（四）擅自改變住房使用性質的；

（五）在學校校園、機關工作區(qū)、企業(yè)生產區(qū)、部隊營房區(qū)域內的；

（六）違反產權人與原產權單位購房約定的；

（七）違反法律、法規(guī)及政策規(guī)定購買住房，沒有清理、糾正的；

（八）職工以其本人或配偶的工齡購買辦子女權證的；

（九）職工以標準價購買的公有住房，未以房改成本價補足房價款的；

（十）銀川市人民政府規(guī)定暫不宜上市出售的（應向居民公開說明）。

第九條已購公有住房和經濟適用住房上市出售時，在同等條件下，原產權單位享有優(yōu)先購買權。原產權單位應當在接到書面通知七日內簽署是否購買的意見，并按時送達銀川市房改辦。原產權單位在規(guī)定時限內不簽署購買意見或已簽署購買意見又不按規(guī)定時間送達的，視為放棄優(yōu)先購買權。

購買公有住房時與原產權單位有書面約定的，應遵守約定。

第十條已購公有住房上市出售后，該戶家庭不得再購買、租賃享有政府優(yōu)惠的住房。

第十一條已購公有住房和經濟適用住房不得分割拆套出售、交換。

第三章 稅費繳納和收益分配

第十二條已購公有住房和經濟適用住房上市出售的價格按照政府宏觀指導下的市場原則，由買賣雙方協(xié)商確定，并向銀川市房地產交易管理機構如實申報，房地產交易管理機構對所申報的成交價格進行核實，對需要評估的房屋進行現(xiàn)場勘察和評估。

第十三條出售已購公有住房和經濟適用住房應繳納的稅費和收益分配標準。

（一）應繳納的稅款

1、營業(yè)稅、土地增值稅

個人購買公有住房和經濟適用住房居住滿一年的，上市出售免征營業(yè)稅；購買居住不足一年的，出售時營業(yè)稅按銷售價減去原價后的差額計征。出售已購公有住房和經濟適用住房暫免征收土地增值稅。

2、契稅

按房屋成交價的1．5%計征，由買方繳納。已購公有住房和經濟適用住房出售后，在2000年底前購進1998年6月30日以前建成尚未售出的積壓空置商品住房的，免征契稅。

3、印花稅

按房屋成交價或房屋產權證所載金額的萬分之五計征，由買方交納。

4、個人所得稅

應納稅所得額為個人出售已購公有住房和經濟適用住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費用后的余額。

為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后一年內市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。具體辦法為：

（1）個人出售已購公有住房和經濟適用住房所應繳納的個人所得稅款，應在辦理產權過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當?shù)刂鞴芏悇諜C關繳納。稅務機關在收取納稅保證金時，應向納稅人正式開具“中華人民共和國納稅保證金收據”，并納入專戶存儲。

（2）個人出售已購公有住房和經濟適用住房后一年內重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規(guī)定向財政或原產權單位繳納的所得收益，下同）的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。

（3）個人出售已購住房后一年內未能重新購房的，所繳納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。

（4）個人在申請退還納稅保證金時，應向主管稅務機關提供合法、有效的售房、購房合同和主管稅務機關要求提供的其他有關證明材料，經主管稅務機關審核確認后，方可辦理納稅保證金退還手續(xù)。

（5）跨行政區(qū)域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，應向納稅保證金繳納地稅務機關申請退還納稅保證金。

（6）對個人出售自用五年（含）以上的已購公有住房繼續(xù)免征個人所得稅。

為了確保出售已購公有住房和經濟適用住房各項稅收政策得到全面、正確的實施，房產交易管理機構應與稅務機關加強協(xié)作、配合。主管稅務機關可以委托房產交易管理機構代收代征出售已購公有住房和經濟適用住房的各項稅款及辦理有關業(yè)務。

（二）土地出讓金或相當于土地出讓金的價款

由賣方按所購買的公有住房和經濟適用住房坐落位置標定地價的10%繳納。沒有標定地價資料的，為便于操作，由賣方暫按住房成交價的2%繳納。

土地出讓金或相當于土地出讓金的價款應當設立財政專戶儲存。

（三）應繳納的費用

按照有關規(guī)定執(zhí)行。

（四）收益分配

1、出售已購公有住房，賣方除按規(guī)定繳納有關稅費外，其收益按超額累進比例繳納。

每平方米成交價低于市政府公布的當年經濟適用住房指導價格1．5倍（含1．5倍）的部分不繳納所得收益；高于市政府公布的當年經濟適用住房指導價格1．5倍，但低于其3倍（含3倍）的部分由賣方按10%繳納所得收益；高于市政府公布的當年經濟適用住房指導價格3倍以上的部分，由賣方按30%繳納所得收益。超過面積標準部分的凈收益，全額繳納所得收益。

2、出售已購經濟適用住房，出售收益全部歸賣方所有。

第十四條土地出讓金和所得收益的上交辦法，按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）土地出讓金按規(guī)定全額上交財政；相當于土地出讓金的價款和所得收益，已購公有住房原產權屬行政機關的，全額上交財政；屬事業(yè)單位的，50%上交財政，50%返還事業(yè)單位；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。

（二）上交財政的相當于土地出讓金的價款和所得收益，按已購公有住房原產權單位的財務隸屬關系和財政體制分別上交中央財政和地方財政，專項用于住房補貼；返還給企業(yè)和事業(yè)單位的相當于土地出讓金的價款和所得收益，分別納入企業(yè)和事業(yè)單位住房基金管理，專項用于住房補貼。

第四章 買賣程序

第十五條已購公有住房和經濟適用住房上市出售實行申請審批制度，按以下程序辦理有關手續(xù)：

（一）賣方向銀川市房改辦提交按規(guī)定填寫的下列材料：

1、《已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請表》；

2、《房屋所有權證》；

3、夫婦雙方的身份證、戶籍證明或其他有效身份證件；

4、同住成年人同意上市出售的書面意見。

（二）銀川市房改辦自接到申請之日起七日內作出是否準許上市的書面意見，簽發(fā)《已購公有住房上市出售準入通知書》。買賣雙方接到通知后，到銀川市房地產交易管理機構簽訂《房地產買賣契約》，辦理有關交易手續(xù)。

（三）買方持交易過戶憑證向銀川市房屋產權監(jiān)理所申領《房屋所有權證》，并憑《房屋所有權證》到銀川市土地管理部門辦理土地權屬變更手續(xù)，領取《國有土地使用證》。

第十六條已購公有住房和經濟適用住房交換、贈與的，經住房產權人申請，銀川市房改辦核準，按有關規(guī)定履行手續(xù)。

第十七條已購公有住房和經濟適用住房上市出售后，其共用部位，共用設施的維修管理責任以及維修基金管理方式不變，買賣雙方與維修管理責任單位辦理戶名變更手續(xù)，賣方個人原繳納的維修基金或所剩金額不予退還，隨房屋產權同時過戶。

第五章 罰則

第十八條違反本辦法規(guī)定，將違反房改政策購買的公有住房或不準上市房屋出售的，由市房產管理局沒收非法所得，并處以10000元以上30000元以下的罰款。

第十九條違反本辦法規(guī)定，弄虛作假、私下交易、偷逃稅收的，由稅務機關追究其法律責任。

第二十條違反本辦法規(guī)定，將已購公有住房上市出售后，又以非法手段購買政府提供優(yōu)惠政策建設的房屋的家庭，由市房產管理局責令按市場價補足房價款，并處以10000元以上30000元以下罰款。

第二十一條當事人對處罰決定不服的，可以依法向市人民政府申請復議或向人民法院提起訴訟。

第二十二條房產行政主管部門和交易管理機構工作人員玩忽職守、濫用職權、營私舞弊、貪污受賄的，由所在單位或者上級主管部門給予行政處分。情節(jié)嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 附則

第二十三條本辦法經自治區(qū)房改領導小組批準后施行。

第二十四條本辦法由銀川市房改辦公室負責解釋。

第二十五條本辦法自發(fā)布之日起施行。

鼓勵城鎮(zhèn)職工家庭為改善居住條件，將已購公有住房和經濟適用住房上市出售換購住房。已購公有住房和經濟適用住房上市出售后一年內該戶家庭按照市場價購買住房，或者已購公有住房和經濟適用住房上市出售前一年內該戶家庭已按照市場價格購買住房的，可以視同房屋產權交換。

中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法

第一條 為規(guī)范中央在京單位已購公有住房(以下簡稱已購公房)上市出售工作，適應職工改善住房條件的需要，根據有關規(guī)定及中央在京單位實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于中央在京單位已購公房首次進入市場出售的管理。

本辦法所稱已購公房，是指職工按房改成本價或標準價(含標準價優(yōu)惠辦法，下同)購買的原產權屬于中央在京單位的公有住房。職工根據國家政策，按照房改成本價或者標準價購買的由中央在京單位建設的安居工程住房和集資合作建設的住房，也視為已購公房。

第三條 中央在京單位已購公房上市出售遵循統(tǒng)一市場、定點代理、方便職工、系統(tǒng)監(jiān)管的原則。

第四條 國務院機關事務管理局(以下簡稱國管局)和中共中央直屬機關事務管理局(以下簡稱中直管理局)是中央在京單位已購公房上市出售的主管部門，負責本辦法的組織實施和監(jiān)督檢查。

國管局和中直管理局成立在京中央和國家機關住房交易辦公室(以下簡稱交易辦公室)， 負責為中央在京單位已購公房上市出售提供住房檔案等信息服務和政策咨詢，監(jiān)管交易活動，收集、記錄交易結果并向原產權單位及職工所在單位反饋。

第五條 交易辦公室選擇三家以上符合條件的房地產中介機構，作為中央在京單位已購公房上市出售的定點交易代理服務機構(以下簡稱定點交易機構)，承擔中央在京單位已購公房上市交易的代理服務工作。

第六條 出售人應填寫《中央在京單位已購公房上市出售登記表》，交易辦公室根據職工住房檔案進行核對。核對無誤的，出售人可到房屋所在區(qū)、縣國土房管局交易管理、權屬登記部門辦理過戶手續(xù)，也可委托定點交易機構代為辦理房屋買賣以及交易過戶手續(xù)。并提供以下材料：

(一)房屋所有權證書；

(二)房屋共有權人同意出售的書面意見；

(三)身份證或者其它有效身份證明；

(四)與原產權單位簽訂的公有住房買賣合同；

(五)與買受人簽訂的已購公房買賣合同；

(六)物業(yè)費、供暖費清結證明。

出售人沒有建立住房檔案的，應當補建住房檔案。 出售人無法提交與原產權單位簽訂的公有住房買賣合同的，可以房改售房的檔案材料或原產權單位出具的證明作為依據。

第七條 已購公房上市出售后，定點交易機構應將交易情況及時反饋交易辦公室備案。

第八條 凡屬超標而未經處理的住房，須經原產權單位按規(guī)定超標處理后方可上市出售；按房改政策規(guī)定屬不可售住房但已向職工出售的，不得上市出售。

涉及國家安全、保密的特殊部門的住房，黨政機關、科研部門及大專院校等單位在機關辦公、教學、科研區(qū)內的住房，原產，權單位認為不宜公開上市出售的，應報交易辦公室備案，并在職工住房檔案中注記。該類住房可按規(guī)定向原產權單位騰退，也可在原產權單位職工范圍內進行交易。

法律、法規(guī)規(guī)定的其它不得上市出售的已購公房或與原產權單位有特殊，約定的已購公房(規(guī)定住滿五年內容的除外)，應按法律、法規(guī)規(guī)定或與原產權單位的約定執(zhí)行。

第九條 上市出售的已購公房，由買受人在辦理房屋權屬登記手續(xù)時按當年房改成本價的1%補交土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。

第十條 已購公房的土地使用權是以劃撥方式取得的，土地出讓金劃轉北京市財政。

已購公房的土地使用權是以出讓方式取得的，相當于土地出讓金的價款按已購公房原產權單位的財務隸屬關系和財政體制，分別劃轉中央財政或者返還原產權單位，專項用于住房補貼。其中， 已購公房原產權屬于中央行政機關的，全額劃轉中央財政；屬于中央事業(yè)單位的，50%劃轉中央財政，50%返還原產權單位；屬于中央企業(yè)單位(包括實行企業(yè)化管理的事業(yè)單位)的，全額返還原產權單位。

第十一條 凡以房改成本價購買的住房上市出售的，在按規(guī)定繳納稅費后，收入全部歸產權人個人所有，不再與原產權單位進行收益分成。

凡以標準價購買的住房， 出售人可按購房當年房改成本價向原產權單位補交房價款，取得全部產權后上市出售；也可在交易過程中按購房當年房改成本價的6%計算應扣除的價款，劃轉到原產權單位售房款專戶，在按規(guī)定繳納稅費后，收入全部歸產權人個人所有。遠郊區(qū)縣另有規(guī)定的按其規(guī)定辦理。

第十二條 已購公房上市出售后，買受人應與該房屋的供暖、物業(yè)部門簽訂新的協(xié)議，新發(fā)生的供暖、物業(yè)管理等費用由買受人承擔，原產權單位及出售人所在單位不再承擔該房屋的上述費用。房屋的公共維修基金按有關規(guī)定執(zhí)行。

第十三條 出售人提供的各項材料應真實、準確，出售人提供虛假信息的，按有關法律、法規(guī)和房改紀律的規(guī)定處理。

第十四條 交易辦公室定期公布定點交易機構名單。

定點交易機構應依據本辦法及相關規(guī)定，按照提高效率、方便交易的原則，為出售人代理交易并辦理相關手續(xù)。定點交易機構應按法律及相關政策規(guī)定合理收費。

定點交易機構違反本辦法及相關規(guī)定，不能向交易人提供有效服務的，將取消其定點交易資格。

第十五條 本辦法不含部級干部住房上市出售。

第十六條 凡涉及交易過戶、權屬登記以及稅費繳納等事宜，按《北京市人民政府關于印發(fā)〈北京市已購公有住房上市出售實施辦法〉的通知》(京政發(fā)[2003]3號)及相關規(guī)定執(zhí)行。

第十七條 本辦法所指“中央在京單位”包括黨中央各部門，全國人大機關，全國政協(xié)機關，最高人民法院，最高人民檢察院，國務院各部委、各直屬機構，各人民團體，及其所屬單位。

住房制度改革歸口國管局、 中直管理局管理的中央在京企業(yè)，及其所屬單位已購公房上市出售，按本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

第十八條 本辦法由國管局、中直管理局負責解釋。

第十九條 本辦法自2003年10月1日起施行。