造價(jià)通
更新時(shí)間：2025.04.19
土地一級(jí)開發(fā)整理收益模式分析

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1 土地一級(jí)開發(fā)整理的收益模式初探 密集的宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)進(jìn)入了低迷狀態(tài)， 但土地一級(jí)開發(fā)卻絲毫未感受到寒意。 “賣地” 的巨大盈利空間，促使著房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始轉(zhuǎn)型做“土地一級(jí)開發(fā)商” 。 ■ 文：方正商學(xué)院李明旭 資源集團(tuán) 石生榮 目前，全國(guó)有多家房地產(chǎn)企業(yè)在探索土地一級(jí)開發(fā)可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)模式。其中，以云南城投 （600239.SH）、中天城投（000540.SZ）等房地產(chǎn) A股上市企業(yè)所代表的 “企業(yè)與政府的收益分成模式 ”， 被房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級(jí)開發(fā)時(shí)所采用。土地一級(jí)開發(fā)收益分成的盈利模式非常清晰，即 通過將“生 地”變?yōu)椤笆斓亍?，待土地通過招拍掛出讓后，房地產(chǎn)再按照與政府的分成比例，獲得屬于自己的那 部分土地出讓增值收益。 在這種模式中， 政府與負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)成了緊密的利益共 同體，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也成為了政府實(shí)實(shí)在在的收益。在本文中，筆者就將對(duì)這一模

土地估價(jià)收益還原法模板

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宗地名稱： 估價(jià)期日： 2008年9月3日 估價(jià)人員： 估價(jià)日期： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 復(fù)核人： 估價(jià)方法 適用范圍 技術(shù)路線 估價(jià)程序 宗地收益還原法估價(jià)底稿 收益還原法是將待估土地未來(lái)正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率還原，以此估算待估土地價(jià)格的方 法。 根據(jù)待估宗地的特點(diǎn)，調(diào)查了解收集待估宗地和與待估宗地特征相同或相似的宗地的租賃、收益情況，對(duì)可獲凈 收益、可獲凈收益期限、可獲凈收益的可靠性進(jìn)行對(duì)比分析?？陀^地計(jì)算其收益和費(fèi)用，選取適當(dāng)?shù)倪€原率折現(xiàn) 累加得出評(píng)估值。 收益法計(jì)算公式： V=(a÷r) ×[1-1 ÷(1+r) n] 或：V=a/（r-s ）×｛1-[(1+s)/(1+r)] n｝ 其中：V為收益值； a為年土地純收益； r為土地還原率； n為收益年限， s為收益年增長(zhǎng)率 適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的土地或不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。 對(duì)于沒有收益的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)則大多不適用。收

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